28Hse 香港屋網
2019年04月: 平均成交呎價 $11842 1.7%   (上月:$11644)
新聞及文章搜尋:
   昔日地產資訊: (YYYYMMDD)
地產新聞
新盤
政府樓市政策
樓市走勢
成交個案
按揭
拍賣
城中名人
工商舖
土地新聞
代理人 Insider
商場宣傳
國外地產
新盤追蹤
價格消息
優惠消息
圖片集
住在香港
地區
專家博客
三地產焦點
脫苦海講樓
隼備買樓
王建成
祥益文集
栓新多角度
潘sir《樓市新思維》
Planto
新聞內容
[王建成] 分類新聞   

轉個角度的「醒覺市」

   2016年12月13日(Tue)
2016年12月13日(Tue)
【28Hse.com】  
港府加辣後,部分資金轉投印花稅較相宜的車位,推高了車位的成交價。港島一個新盤的兩個車位以約900萬元成交,有指價錢都可以買一個太古城單位了。此是典型的本土視野,以本地住宅價格作為比較車位價錢是否合理的座標。很少有人想到,其實市場有大批買家,衡量價值的座標體系完全不同。

近日資金追捧車位,令車位租金回報率開始下跌,平均只有2、3厘水平。以本地視野看,投資車位的吸引力開始下跌。問題是,換一個視角,結論可能完全不一樣。

假設你是來自內地的投資者,你偏好投資房地產,考慮租金回報時,你比較的回報率,便未必是香港的車位與香港的住宅單位。原來內地的大城市,例如北京和上海,住宅租金回報率只有約1厘。座標一轉,香港的車位及單位的回報率,看來便相當吸引。更重要的是,資金來港,可能意不在租金回報──雖然不少香港人認為一國兩制日漸變調,但對很多內地人來說,香港仍然有莫大吸引力──資訊及出入境仍然自由、特區護照遠較中國護照方便、食物大致安全、資金流動自由方便配置,以及空氣污染問題比北方好得多。

港人習慣擁有或視為平常的制度優勢,內地人雖不宣諸於口,卻甘之如飴。

新港人遍及全階層

當然,港府加辣後,內地人在香港購置住宅,印花稅支出高達樓價30%,不可謂不高。但需留意,有大量新香港人已經取得永久居民身份,置業毋須付高額稅費;不過,他們的視野和衡量價值的座標,卻是一時三刻難以改變。

一般港人日常用語,把1997年主權移交後移入的稱為新香港人,保守估計,佔人口比率大概在八分一左右:單程證每年來港人數4、5萬人,20年下來總數約100萬人。2003年後,港府推出輸入優才計劃,至2015年底,累積共83685名內地人才由此途徑來港。

另一個投資移民計劃於2015年終止接受申請,至2016年6月,有29366宗申請獲批;其中,28564宗獲批個案為已取得外國居留權的中國籍人士。再加上2008年港府推出非本地畢業生留港/回港就業安排,中國內地來港畢業生可留港12個月,有工作的話可持續留港,2015年港府估計已有16萬人由此居留香港。

以上幾個計劃的留港人士,住滿7年即成永久居民,這些專才和本地大學的內地生,有多少人最終會留下長期定居,難以估計,但他們涉及由草根至富豪的各階層,在港工作或留學,已經即時增加住屋需要,未來如決定定居,亦將進一步推高私樓需求。

排外的時效謬誤

最後也要考慮一批另類的香港人,法律上在香港出生的華人就是永久居民,2004至2012年有近19萬父母均非香港人的雙非嬰在香港出生,其後港府以行政手段減少內地孕婦來港,數字才告下跌。這批雙非嬰的父母,未來可能以家庭團聚理由以單程證來港定居。要留意大部分雙非家庭家境其實不錯,在大陸都是中產階層;此類家庭未來可能進一步改變新來港人士的住屋需求。

有人說,眾多專材和投資計劃,加上內地生留港,背後有政治原因,是耶非耶,可另外討論。單純由經濟角度考慮,內地移民為人口增長主要來源的情況已成定局。土生土長香港仔眼中的天價成交,在新港人心中卻可能是價廉物美。評估未來樓市走向時,人口結構的變化已是難以忽略的因素。

過去10年,新香港人數量大幅增加,相信只是開始,在往後這些新晉將涉足經濟以外的政冶和社會轉化。所以今天「港獨排外」被廣泛認為只是偽命題,筆者認為,真正原因不在於獨立可不可能或成不成事。而是一葉輕舟的時不予我,一切都不復返罷了!站在現實主義立場,與其講獨,不如討論新舊港人如何整合、融合、又或是契合才對?

原文刊於信報網站
作者: 王建成
宏亞按揭證券 營運總裁及董事 2006年7月被委任為宏亞按揭證券有限公司營運總裁,負責香港總公司的按揭業務發展及營運管理,範疇包括產品研發、市場推廣、銷售及風險管理等。於2002年加入宏亞按揭證券有限公司擔任董事總經理職位,負責風險管理部門,並確立穩健的風險管理架構營運公司的負資產及高成數按揭資產組合。1982年投身於香港銀行及金融行業,於商業及零售銀行專責房地產融資和信貸風險管理,並擔任過多個高層職位:部分包括花旗工商財務(香港)有限公司的資產融資部門擔任副董事總經理,以及道亨銀行的按揭部門擔任風險管理主管。
作者網站:http://www.panasian.biz