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[王建成] 分類新聞   

負資產衍生的壞賬

   2016年09月27日(Tue)
2016年09月27日(Tue)
【28Hse.com】  
前文提及,拖欠最差時於2001年,市場約有73億元按揭貸款被拖欠(遲會)3個月以上,計及當年整體負資產比率23%;其中,17億元可能是負資產,即使全部斷供,但卻不代表銀行會有17億元壞賬,原因何在?

很簡單,抵押品市值雖然低於貸款餘額,卻仍有其價值,例如物業市值100萬元,按揭未償還餘額200萬元,負資產比率是200%,但銀行收回物業拍賣,損失是只是100萬元,佔未償還按揭餘額50%。

當然,說2001年遲會的73億元中,負資產個案比例等同於整體(即23%)會是一個較為樂觀的估計。一般而言,遲會時間愈長,壞賬的機會率愈高,例如2001年中,拖欠6個月以上的比率為0.94%(即約49億元),大概可以說,每3宗遲會3個月以上個案,2宗有極高機會斷供,而有關抵押物業是負資產的機會,變為壞賬的機會亦較大。

換算下來,假設遲會6個月以上的49億元中,全部是負資產個案,負資產比率為200%,銀行的潛在損失會是24.5億元,佔當時按揭未償還餘額0.47%。不過,拖欠6個月,仍然只是「極高機會斷供」,其中某類負資產業主,在經濟條件改善後,仍會恢復還款,免於被銀行收樓。理由何在,稍後再談。

要「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況同時出現,貸款人才會出現損失,要強調的是,後者在風險管理上更為重要。一來是前者主要受大市影響,無從管理;而後者是可以透過信貸審批,盡量避免的。當初物業市值200萬元,銀行貸款九成按揭180萬元,即使之後物業市值跌至100萬元(負資產比率為180%),只要債仔繼續供樓,銀行是零損失。

相反,當初物業市值200萬元,銀行貸款七成按揭140萬元,之後物業市值跌至100萬元(負資產比率為140%),如果債仔斷供,銀行仍是有40萬元損失。可見按揭組合會否成為壞賬,令銀行出現損失,重點在於債仔是否斷供。至於債仔會不會斷供,取決於其還款意願及還款能力。

近年經濟好轉,拖欠比率輾轉回落,近4年的拖欠比率是0.01%至0.03%左右。以2015年7月未償還住宅按揭總額10,864億元,拖欠比率0.04%計,拖欠3個月以上按揭總值約4.3億元;至於銀行潛藏的損失風險,有興趣的朋友可以自行計算。

整體而言,香港借款人屬還款紀錄良好的一群,即使物業成為負資產,他們仍會堅持供款。宏亞按揭證券公司在2002年在香港曾推出140%負資產按揭,即物業市值100萬元,貸款總額可達140萬元,產品利率低於最優惠利率,協助當年「被綁」的負資產業主轉按,我們對於負資產的業主經驗是,還款紀律良好;港人此種供款紀律值得表揚,本地按息低企,原因除了市場資金充裕外,亦與港人有借有還,整體上信貸紀錄良好有關。

上文提到,在貸款人角度,即使「負資產」與「債仔斷供」同時出現,實質損失幅度(Loss Severity)亦不會是100%。原因是抵押品多少有其價值。另外,要留意的是,由第一期還款起,未償還按揭餘額便在逐步減少,在銀行而言,按揭有「風險遞減」的特性,因為物業成為負資產、業主又斷供帶來損失的風險及預期的損失幅度,都在逐步減少中。

評估負資產按揭可能為銀行帶來的壞賬數字,除了要掌握負資產及拖欠的數字外,在按揭組合中投資者的比例更為重要;此將決定由遲會發展成壞賬的可能性。在用家角度看,縱然物業成為負資產、自己又因失業而被迫遲會,卻仍有住屋需要,很多時寧採「有拖無欠」的策略;相反,投資者面對物業成為負資產,卻會計算「斬纜」的得失,或走上破產之路來撇賬。

兩種客戶群有差天共地的償債行為,銀行自然更歡迎用家。投資者與用家的不同策略,亦解釋了為什麼金管局會針對投資者定出的種種措施。

作者: 王建成
宏亞按揭證券 營運總裁及董事 2006年7月被委任為宏亞按揭證券有限公司營運總裁,負責香港總公司的按揭業務發展及營運管理,範疇包括產品研發、市場推廣、銷售及風險管理等。於2002年加入宏亞按揭證券有限公司擔任董事總經理職位,負責風險管理部門,並確立穩健的風險管理架構營運公司的負資產及高成數按揭資產組合。1982年投身於香港銀行及金融行業,於商業及零售銀行專責房地產融資和信貸風險管理,並擔任過多個高層職位:部分包括花旗工商財務(香港)有限公司的資產融資部門擔任副董事總經理,以及道亨銀行的按揭部門擔任風險管理主管。
作者網站:http://www.panasian.biz