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[王建成] 分類新聞   

壞賬的線性模型

   2016年09月20日(Tue)
2016年09月20日(Tue)
【28Hse.com】  
在不少人的心目中,按揭成數愈高,對借貸雙方的風險亦愈大,甚至有人認為一旦借款人拖欠供款(行內叫遲會),銀行便會出現壞賬。其實,由遲會到壞賬,有一個發展次序。有趣的是,要避免按揭組合成為壞賬,重點其實不只在於按揭成數高低,更在於借款人的還款能力。

首先要表明的是,對貸款人來說,任何有抵押貸款都有風險──借款人(債仔)斷供,而抵押品市值又跌至低於未償還貸款餘額時,貸款人便會出現損失。因此,具體而言,「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況,便是貸款機構需要處理的風險問題。

「物業是否成為負資產(即未償還按揭金額高於物業市值)」,主要受制於大市發展。計算上,物業按揭成數愈高,成為負資產物業的機會較大──物業是八成按揭的話,樓價下跌二成便是負資產;如是七成按揭,樓價需要下跌三成,物業才成為負資產。不過,負資產不等於債權人有損失──上一個樓市周期市場出現逾10萬宗負資產,但絕不意味銀行業有10萬宗壞賬。

原因在於,「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況單獨出現,都不會令貸款人出現損失,一定要兩者同時出現,貸款人才會出現損失。香港樓價於上一周期曾下跌達七成,大量物業成為負資產,但只要債仔持續供樓,貸款人其實不會有損失。相對而言,如果「債仔斷供」,但物業不是負資產,貸款人收回單位拍賣可取回欠款,一樣不會有損失。那麼,由歷史數據看,出現大量負資產、債仔大量斷供的風險有多大?

香港沒有一個按揭斷供的官方數據,但金管局有拖欠按揭供款3個月以上的統計(計算3個月拖欠的理由,在於過去經驗,部分借款人可能出於周轉不靈而一時拖欠供款;由於按揭屬有抵押貸款,銀行一般亦不會在出現拖欠時立即追討。真正由拖欠發展至壞賬,往往需時3個月左右)。2001年5月,此一拖欠比率處於歷史高位的1.42%,以當時未償還住宅按揭總額5191億元計,意味有總值73億元的按揭被拖欠/遲會3個月以上。

值得留意的是,遲會並不一定意味斷供,債仔可能一時周轉不靈而拖欠供款,但情況好轉後,便償還欠款。另外,要注意的是,即使遲會個案中,全部都發展成斷供,亦不代表銀行會在每宗個案中都出現損失,因為在斷供個案中,那些物業並非負資產,業主單純因為各種理由斷供的,銀行收回物業拍賣,便沒有損失。2001年10月金管局調查,當年負資產按揭貸款的總值佔未償還貸款總額23%。如果拖欠個案中,負資產比例也是23%,意味73億元的拖欠按揭中,約有17億元貸款有可能發展成壞賬。不過,涉及17億元的貸款可能斷供,也不意味銀行業會出現17億元壞賬。原因何在?下周再談。
作者: 王建成
宏亞按揭證券 營運總裁及董事 2006年7月被委任為宏亞按揭證券有限公司營運總裁,負責香港總公司的按揭業務發展及營運管理,範疇包括產品研發、市場推廣、銷售及風險管理等。於2002年加入宏亞按揭證券有限公司擔任董事總經理職位,負責風險管理部門,並確立穩健的風險管理架構營運公司的負資產及高成數按揭資產組合。1982年投身於香港銀行及金融行業,於商業及零售銀行專責房地產融資和信貸風險管理,並擔任過多個高層職位:部分包括花旗工商財務(香港)有限公司的資產融資部門擔任副董事總經理,以及道亨銀行的按揭部門擔任風險管理主管。
作者網站:http://www.panasian.biz