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[王建成] 分類新聞   

倫理破壞---由350萬元一個車位說起

   2016年09月13日(Tue)
2016年09月13日(Tue)
【28Hse.com】  
在樓市升浪持續十多年的情況下,有沒有樓在社會中漸漸成為一種階級分野。有樓階級,最少物業會隨時間升值。在較嚴厲的批判觀點下,甚至有人認為一眾小業主似乎也是地產主導制度中的既得利益者,甚至是幫凶。但此種流行的觀點值得商榷。

表面看來,即使是只持有一個自住物業的小業主,在樓價上升之際,物業也會享受賬面富貴,業主也不必受到租金上升的壓力。不過,小業主成為體制的一部分之時,其實亦逃不開體制的壓榨。

大業主沽貨的傲慢

先分享一個故事:港島西某個十多年前落成的大屋苑,提供約2200伙住宅,屋苑有幾佰個車位,發展商一直持有大部分車位,住戶要泊車,便向車場業主(發展商)租用車位,十多年來相安無事。

不過,數年前業主忽然大幅提升車位租金;原本於2013年月租3500元的車位,租金大幅提升至2014年的4500元,升幅達28%。屋苑規模沒有變,駕車住戶未見大增;在車位供求大致平衡的情況下,租金大升,主要解釋是車場業主有某程度上的壟斷地位(獨家供應屋苑車位)。

故事未因車位加租而完結,加租後數月,車場業主公告,會將所持有的出租車位出售。首批200個,售價由270萬元至350萬元。對數字較敏感的住戶便指出,原來之前停車場租金大升是為出售車位鋪路──加租令出售車位時的租金回報率較好看;以開價最平的車位計,如不加租,回報率只有1.6厘,加租後回報率起碼有2厘。

由於車場業主一直未有交代其餘車位往後是陸續出售,抑或維持放租。一眾駕車業主擔心泊車問題,競相認購車位,首批200個車位大部分售罄。車場業主見反應理想,立即添食,再原價加推百多個車位,但據報第二輪推售反應卻一般,未能悉數出售。結果餘下近百個車位以5700元再次放租!

近期最新發展,車場大業主以5,900元將手上車位出租,但反應欠佳。另外,150個車位亦維持以350萬元放售,但屋苑內業主反應麻麻;最終大業主決定將車位開放予非屋苑業主購買。

大小之間的不平衡

在此真人真事中,停車場業主行徑卻惹來小業主不齒:

一、物業車位以租用而非出售模式進行近10年,而在地鐵通車前一個月則以高價開售,車主有「侷住高價接貨」之感。小業主如不參加高價購買車位的遊戲,卻會面對發展商將繼續標高剩餘的車位租金的壓力,2年租金累積上升達63%。

二、車場業主以壟斷的地位為車位租金定價,開售車位時又佔盡資訊不平衡(Information Asymmetry)的優勢(只有發展商自己知道總共會推出多少個車位出售),營造購買的迫切性。

此事的影響並不止於這屋苑的車主,部分不買車位的車主便到附近大厦找車位,因此週遭的車位價格及租金普遍上升近25%。

或者有人會說,自由市場就是如此,你不買是你的選擇。但此「選擇」其實大有疑問。如果物業開售時,發展商一早為車位標價,買家嫌車位貴,決定不買,那是一個選擇。但在物業入伙多年,駕車業主對屋苑車位形成依賴後,對「繼續租用車位」有合理期望的住戶來說,車場業主以極高價由租改買是一種倫理破壞!有些事情,合法並不一定合情、合理(倫理)。什麼是倫理?簡單地說,倫理就是指人與人之間應有的關係。

出售的又豈止是資産!

筆者於此處想到一個猶太拉比的寓言:「誠信」與「精明」一起坐船過海,途中「精明」卻將「誠信」遺留在荒島。之後,在荒島上的「誠信」分別見到「快樂」、「地位」和「財富」坐船路過,但他們都不肯停下救「誠信」,理由是「快樂」、「地位」、「財富」與「誠信」難以共存。最終,一個白髮老人救了「誠信」;「誠信」好奇老人為何會救他,老人說:我叫「時間」。

至於為什麽「精明」要捨棄「誠信」,這大慨是「精明」追求的對象包括「快樂」、「地位」和「財富」。而是否只有「時間」才知道「誠信」的價值?「快樂」、「地位」和「財富」是否真的難容「誠信」?筆者未必同意!不過,可以肯定的是:大眾市民都想「時間老人」早點出現!
作者: 王建成
宏亞按揭證券 營運總裁及董事 2006年7月被委任為宏亞按揭證券有限公司營運總裁,負責香港總公司的按揭業務發展及營運管理,範疇包括產品研發、市場推廣、銷售及風險管理等。於2002年加入宏亞按揭證券有限公司擔任董事總經理職位,負責風險管理部門,並確立穩健的風險管理架構營運公司的負資產及高成數按揭資產組合。1982年投身於香港銀行及金融行業,於商業及零售銀行專責房地產融資和信貸風險管理,並擔任過多個高層職位:部分包括花旗工商財務(香港)有限公司的資產融資部門擔任副董事總經理,以及道亨銀行的按揭部門擔任風險管理主管。
作者網站:http://www.panasian.biz