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[王建成] 分類新聞   

物業加按 生財有道?

   2016年06月29日(Wed)
2016年06月29日(Wed)
【28Hse.com】  
看到某大學一個工管博士課程,標榜Practical Wisdom;這個字詞組合令筆者困擾良久,智慧也有分實用不實用的嗎?其後看到好些理財顧問的推介,腦袋將兩件事串起來,才有所領會。

話說某理財顧問於半年前,建議讀者把居住的物業加按,套現所得再作為購置第二個物業的首期,再租出單位,以租金抵銷投資物業的按揭供款。近來樓價和租金見下調跡象,現階段買樓收租看來不是好主意,但又另有專家便建議讀者加按購買基金。

方法論的知性行為

以上理財建議,牽涉的是知性行為,一般稱為知識(Knowledge):知識所關注的是應用上「是否實際可行」的問題。這是一種可以學習和傳遞的工具,追求的是如何達標的技術問題。筆者認為這類知性行為,是一種有秩序的學習行徑,講求的是方法的述說及理解,尋索着最多、最好的方案,而學習的對象/目的,很大程度是自身的利益。博奕論就是典型的講求方法論、尋找最有利出路的知識。

提出現階段宜加按買基金之說,此等專家無疑認為,以資金回報為目標,目前買基金自然比買樓更高明;錢搵錢要有效果,透過按揭借入仍算便宜的資金,自然比「死慳死抵」儲蓄更快捷,可算是發達門路。由技術層面考慮,我們只要判斷加按買基金能否最終獲利便是指標。至於原則問題──應否押上自住物業借錢投資,那便不是單一可不可行的問題。

建議怎樣加按、如何將套現所得用於投資,是明顯的方法論。善用知識加上有良好的判斷,也許可以能達到增加回報的目的。假設這種以方法論的知性行為奏效:一個人投資獲利,賺到「第一桶金」或順利以加按將物業「一變二,二變四」,他就可以停下來享受財務自由嗎?抑或會更上一層樓,追逐「第二桶金」,計算如何將物業「四變八」,再壯大資產謀求更大的利潤。又是否直至遇上經濟循環的另一端,一切打回原型?甚至人財兩失於無蹤,如人稱地產神童羅某等?

自由的靈性行為

有別於技術知識層面的智力運用,一般則稱為智慧(Wisdom),有人認為智慧比知識高了個檔次。智慧要處理的,不止是怎樣才做得到,還要在追問什麼才是理想和如何有價值的問題。儒家理想中的君子應成仁取義,基督教要求追隨者愛鄰人的捨己,這些都是哲理性的述說;然而,這類論述都不是可以用「實用」或「不實用」來判斷的。因此,有人認為,智慧的哲理原素大致上都是「不太實用」的。

友人是企業家,他對哲理性言說就極其不屑,他常說:「個D嘢,唔實際、冇用嘅!」筆者沒有研究友人的想法,但一般觀察是所謂智慧格言、金句,或多或少是滲透着文、史、哲的内容;而從商的人講的是利、為的是錢,所以不懂人文學科的價值或是可以理解的!好奇的是,如友人進了大學做了校董,情况會怎樣?當然,非商科出身的人不必然是智者;同理,商科畢業的也有充滿睿智的哲人,分别只是多少而己。

筆者認為,智慧是一種有自由和自主的靈性行為,講求的是心、身以外屬靈取向。靈性的向度令人有新的視野可自主地選擇,而選擇的目的卻不止於關顧個人福祉。在自由的國度裏,人可以向更大的理想和更高的意義作考量。當下取捨並不限於有、無二元思維,而是對恒久不變的底蘊有所認識,又或捨利就義,成全眾數;都是一種生命的洞見。

唔輸、就赢的安份

人生到了一定階段,有了自己的一份,基本生活可以安頓下來;又目睹過幾次經濟循環、贏來的可以倒輸回去,學會不為誘人的財技所惑而去獲取財富,或是人生「唔輸、就赢」的所謂大智若愚。按揭的原始設計,是借款人可以不必儲蓄幾十年,就先行借款購入居所;按揭雖有高槓桿的效果,但原本設計卻不是造就炒家加按炒作。

文首提及的課程,值得問的是,大學是怎樣分辨智慧、知識,何以會在課程標榜實用智慧?或者我們可以這樣理解:普遍地,港人只留意方法論的討論,然後將一切非知性和沒有使用價值的,全歸納至「齋講、唔得」的類別──那些倫理和道德的關注,只是宗教人士才會深究,不必擾民。心理認知與日常活動出現矛盾,大學又予以迎合,便生出市場主導式的賣點。筆者自認「老餅」,在看到此等時代混合新語,便有突兀和滑頭的感覺。至於現階段宜加按買些什麼的貼士,更是不堪入目!

今天社會的現實主義和實用主義,將知識和智慧對立了起來,所以我們對腰纏萬貫的土豪會羨慕地説:「人家有錢就可任性!」對於學富五車的學人,就如動物園看奇珍異獸般說:「真係出世奇人!」

原文刊於信報網站
作者: 王建成
宏亞按揭證券 營運總裁及董事 2006年7月被委任為宏亞按揭證券有限公司營運總裁,負責香港總公司的按揭業務發展及營運管理,範疇包括產品研發、市場推廣、銷售及風險管理等。於2002年加入宏亞按揭證券有限公司擔任董事總經理職位,負責風險管理部門,並確立穩健的風險管理架構營運公司的負資產及高成數按揭資產組合。1982年投身於香港銀行及金融行業,於商業及零售銀行專責房地產融資和信貸風險管理,並擔任過多個高層職位:部分包括花旗工商財務(香港)有限公司的資產融資部門擔任副董事總經理,以及道亨銀行的按揭部門擔任風險管理主管。
作者網站:http://www.panasian.biz