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[王建成] 分類新聞   

樓市的損失厭惡

   2016年06月22日(Wed)
2016年06月22日(Wed)
【28Hse.com】  
不同領域中的專業人士,對一定範疇的認識較其他人多,是正常不過的常識。他們的意見可供業外人士參考,因此,他們往往被尊稱一句專家。不過,總有一些人會以為自己是全方位的專家,會對近乎所有領域的事件都有過人洞見。

話說友人心理冶療師阿寬,他的岳母便是一位全方位極有意見專家,舉凡阿寬應該佩什麼款式的眼鏡、阿寬家的電視應該有幾吋,她都會奉上其見解。而阿寬岳母專研的其中一個領域,就是樓市。

稟賦效應的損失厭惡

此位岳母大人「研究」樓市多年,有一份心得,可化為五字真言,叫「賣咗買唔返」。較詳細的解釋,是樓價大致上跑贏通脹,長升長有,因此樓之為物,只應買,不應賣。即使迫不得已要賣樓(例如說阿寬及寬嫂要換樓),如以市價賣樓也是失敗,一定要高於市價才考慮。於是,市場同類成交800萬元的物業,放盤叫價起碼要達1000萬元,成交價低於900萬元也算「賣得太便宜」,即所謂 「蝕章」。

以上想法,心理學上形容為稟賦效應(Endowment Effect),古文叫敝帚自珍。

簡單來說是全面高估自己擁有東西的價值。有此想法的人絕不是少數,阿寬岳母大可欣慰其道不孤。在稟賦效應內的損失厭惡(Loss aversion)或能解釋香港樓市的現象:站在經濟學角度,一元就只是一元的價值,但心理學卻發現,對不少人來說,失去所帶來的失落感,程度將遠高於物品本身的價值。所以,因放棄擁有而帶來的失落,令人更緊扣當下的所有。放在物業市場的行為將會是怎樣?

在樓市中,「賣咗買唔返」的損失,行為演變就是連連的叫價一個比一個高。雖然放盤業主未必是比你我更心雄的炒家;但相信自己的物業比別人好,鄰居單位成交價800萬元,自己的單位怎樣也應該多一點;加上要預留買家討價還價的水位,叫價1000萬元似乎是合理不過的事。

媒體報道和明燈導向

當然,目前市況逆轉,稟賦效應減弱,部分負債重的業主開始接受議價空間;而此類個案經傳媒放大,卻會進一步加強「樓市要跌」的心理預期。如果將媒體報道方式前後比較,看到的是一個頗有趣的言說方向:

升市時,上述單位如果以820萬元成交,媒體一般會比較鄰居成交價,大字標題:某屋苑呎價再創新高;跌市時,如果單位以780萬元成交,拿來比較的很多時卻是叫價,那些標題便是「某屋苑業主劈價220萬元」,讀者宜留意,比較的標準究竟是同類單位的成交價,抑或是本來已「堅離地」的叫價。當此等言說配合專家分析,就成為一種導向式的「預言己造」。

類似阿寬岳母此類專家,或多或少都帶來參考價值。如果他們在跌市之時,仍然堅持「賣咗買唔返」的信念,大概反映樓價未跌夠;相反,如果他們改口說「賣咗買得返時」,或者是入市時機。

原文刊於信報網站
作者: 王建成
宏亞按揭證券 營運總裁及董事 2006年7月被委任為宏亞按揭證券有限公司營運總裁,負責香港總公司的按揭業務發展及營運管理,範疇包括產品研發、市場推廣、銷售及風險管理等。於2002年加入宏亞按揭證券有限公司擔任董事總經理職位,負責風險管理部門,並確立穩健的風險管理架構營運公司的負資產及高成數按揭資產組合。1982年投身於香港銀行及金融行業,於商業及零售銀行專責房地產融資和信貸風險管理,並擔任過多個高層職位:部分包括花旗工商財務(香港)有限公司的資產融資部門擔任副董事總經理,以及道亨銀行的按揭部門擔任風險管理主管。
作者網站:http://www.panasian.biz