28Hse 香港屋網
2019年04月: 平均成交呎價 $11842 1.7%   (上月:$11644)
新聞及文章搜尋:
   昔日地產資訊: (YYYYMMDD)
地產新聞
新盤
政府樓市政策
樓市走勢
成交個案
按揭
拍賣
城中名人
工商舖
土地新聞
代理人 Insider
商場宣傳
國外地產
新盤追蹤
價格消息
優惠消息
圖片集
住在香港
地區
專家博客
三地產焦點
脫苦海講樓
隼備買樓
王建成
祥益文集
栓新多角度
潘sir《樓市新思維》
Planto
新聞內容
[王建成] 分類新聞   

捆綁式次按風暴?

   2016年06月07日(Tue)
2016年06月07日(Tue)
【28Hse.com】  
有周刊報道,市場上有提供樓按的財務公司,將不同業主向他們抵押的多個物業,「打包」成一籃子的抵押品,再向另一家財務公司借錢。報道指如此操作,會大增樓市風險,更怪罪問題源出金管局限制銀行樓按。是耶非耶,不如了解一下。

有關報道指,在此種模式下,借款「被打包」的業主們並不知情,若其中有業主拖數不還,終極新債主有權向其他業主追數收樓;如果打包按揭再借款的財務公司財政出現問題,甚至可能出現只要其中一個業主違約,整個打包組合借款被Call Loan(貸款人要求借款人即時還款)的情況。本來供款正常的業主要提早還款,沒有資金還款只好賣樓,結果是增加樓市風險。

討論上述報道提及的風險前,首先說明幾個基本概念。在小業主來說,按揭是債務,對貸款機構來說,按揭卻是資產;如其他資產一樣,可以作為抵押品借款,或轉售套現。但不管將按揭資產抵押或轉售,都應該不會改變原有按揭合約下借貸雙方的權責。

新債主的貸款動機

一家財務公司手持一批按揭合約,如要套現,簡單可行方式有兩個:其一為將資產轉售,按揭合約轉售後,買家便繼承原有合約中貸款人的權益。打一個比喻,情況類似業主將出租單位連約出售,新業主便繼續收租。此種情況下,原本提供按揭的財務公司一手收錢,一手交出按揭資產;部分情況下,套現的財務公司,會繼續作為供款的收托中介 (collection agent),但其財務情況便與新債主如何處理按揭合約,完全沒有關係。

另一種情況是財務公司將按揭資產打包,作為抵押借貸,借入營運資金(working capital loan);情況類似業主將出租單位抵押借款。在正常情況下,A財務將其按揭資產抵押予B借款人,A財務仍然是每月收取還款的公司,如在打包組合內出現斷供,正常處理方法是更換組合內容,抽走斷供的按揭,換上另一筆按揭抵押;另一個常見處理是A財務公司向B部分還款,而所謂捆綁式「被」提早還款,可說罕有的情况。

其次,萬一A財務出現財困,未能向B新債主履約還錢,此時新債主便有權接收打包抵押品,即按原本A與個別債仔訂定的合約,按月收取供款。對債仔來說,是債主換了,但債務內容應該不變。當然,一般按揭合約是會有Repayment on Demand的條文,新債主如同受監管的銀行,是可以要求即時還款。分别是會否執行和如何執行!

不過,對新債主來說,債仔持續供款,又有何理由動輒要求即時還款?相對來說,如果A財務一直沒有把按揭資產抵押,當A有需要時,他本來就有機會要求即時還款(就算A真的財困,更常見的情況是將按揭資產打包轉售,套現比向每個業主即時還款,簡單快捷得多)。

在實際上,有財力大手向同業貸款的新債主,多為行內老字號,在業內都有逾十年的經驗,自惜羽毛,向同業貸款/買下按揭資產,動機斷不是為要向小債仔逐一要求即時還款。這裏更值得反問,在市場一片看淡,風聲緊張的環境下,為何仍然有人願意真金白銀買入被視為高風險的財務公司按揭資産(或接受為借款抵押)。筆者還是那句,在資本主導的市場,資金的投入比免費意見更有參考價值。

簡單的逆向思維

有關報道指財務公司打包按揭和抵押借款,增加市場風險,原因在於金管局收緊銀行按揭,令借款人轉向財務公司借款。其實,是否我們又沒有抓準問題所在?

試想一下,報道中的貸款個案,將物業當作提款機,多次加按套現,此是穩健銀行應該接受的授信模式嗎?一位業主購入400萬元的單位,本來向銀行借一按,單位升值後,再展轉由銀行走向多家財務公司做按揭套現,累積借款逾600萬元。如此有需要地「進取」,又豈是尋常用家所為?此類借款人接受財務公司貸款,原因不外乎較易借款,他們當然沒有理由期待財務公司會在利息、貸款内容、追收欠款、要求客戶提早還款的政策與銀行一樣客氣!

有關報道值得逆向思維是如果沒有管制,此等按揭已大量潛藏在銀行體系,難道銀行的存戶樂見這個現象?在重重管制下,願意接受高利率,換來非優質和借款規模受限,而且被拒諸銀行體系,對金融穩定是好還是壞?思考一下上文提及的貸款操作,相信也有清楚答案。
作者: 王建成
宏亞按揭證券 營運總裁及董事 2006年7月被委任為宏亞按揭證券有限公司營運總裁,負責香港總公司的按揭業務發展及營運管理,範疇包括產品研發、市場推廣、銷售及風險管理等。於2002年加入宏亞按揭證券有限公司擔任董事總經理職位,負責風險管理部門,並確立穩健的風險管理架構營運公司的負資產及高成數按揭資產組合。1982年投身於香港銀行及金融行業,於商業及零售銀行專責房地產融資和信貸風險管理,並擔任過多個高層職位:部分包括花旗工商財務(香港)有限公司的資產融資部門擔任副董事總經理,以及道亨銀行的按揭部門擔任風險管理主管。
作者網站:http://www.panasian.biz