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[王建成] 分類新聞   

給用家的留言──應用篇

   2016年06月01日(Wed)
2016年06月01日(Wed)
【28Hse.com】  
早前筆者提到,現行負資產的定義,主要由銀行利益出發。而物業成為負資產,對業主來說當然不是好消息,現實問題就現實地面對,小業主如何應對?

小業主用家在樓價高峰時購入單位,如果打算長期持有的話,根本不應過分在意短期的價格走勢。說到底,除非樓價只升不跌,又或完全禁絕物業按揭,否則負資產可視為周期現象,問題在置業時「無咁大個頭,戴咁大頂帽」,目前就要準備,如何將衝擊減至最低。

投資者充斥的波動

宏觀而言,在收緊按揭及加徵多項印花稅後,樓市中投資者的比重已大幅減少。1997年每月有近1.5萬宗住宅成交,2015年數字是4808宗,成交量下跌67%。2016年至今,成交量比去年同期仍見下跌。大膽估計,上一個高峰期有六成住宅成交涉及投資成分,而當前估計涉及投資成分的交易不足兩成。須知這四成的增多或減少,是會為樓市帶以倍計的波動。

用家與投資者對待負資產的態度亦完全不同,後者見勢色不對,較傾向於止蝕離場,可能為銀行帶來實際損失;而前者除非走投無路,否則會傾向繼續供款。在樓市以用家主導的情況下,負資產出現,對銀行體系的影響其實極為有限。不少人擔心負資產重現,可能促使投資者止蝕放盤,推動樓價進一步下跌;但按揭指引收緊多年,估計此方面的影響已遠不及過去的周期。

基本步:管理好個人信貸紀錄及工作熱誠的回歸

當物業成為負資產,一時三刻難以改變,建議小業主可以留意以下幾點:

首先準期還款,連一天遲供也不要出現。延期還款的戶口,會引起銀行特別留意,持續出現遲供紀錄,銀行便有更大動機要求提早還款,更會為未來申請其他貸款或轉按帶來負面影響。在信貸資料庫日趨完善的今日,借款人要緊記:信貸紀錄是跟一世的,不值得因為一時遺漏或任性,而令信貸評級下跌。

其次,是盡量減少消費性貸款(減少消費在宏觀層面不利經濟增長,但在經濟下行之時仍鼓吹消費,是推人去死,筆者有所不為);例如以信用卡購物並只付最低還款。須知道信用卡利率動輒30多厘,是按揭貸款利息的10多倍。以錢的成本計,身上多負一萬元信用卡欠款,相當於多欠10多萬元的按揭。減少不必要的消費貸款,可能的話,增加儲蓄,即使未來加息,都有餘裕作出應對。

另外一個建議是努力工作,經濟增長放緩,平均薪金可能難見明顯升幅,但反過來想,打工仔更應努力工作,保住職位,有穩定的收入才可安然應對負資產。心存僥倖,望在投資市場有所斬獲,有可能就如大部分人的經驗「愈窮愈見鬼」!

至於那些現在已入市,卻仍留下較多手頭資金的用家,即使物業成為負資產,但已處於進可攻退可守的有利形勢:如果認定資產價格會進一步調整,利率又會持續上升,可以考慮以手上現金進行部分還款,減低負擔及每月支出。如果發現樓價整固後再回升軌,手上的資金便有更大的運用彈性。須知在困難時期借錢,是一個事倍功半的作業,有備用資金在手是名符其實的上上簽。

33個月的護身符

當然,以上建議主要由用家角度考慮,至於那些運用高按揭槓桿入市的投資者,本身已屬藝高人膽大,便不在本文討論之列。

又要增加儲蓄,同時減少消費,還要每個月緊盯供款日的存款,以備準期還款。這裏牽涉了一套有「紀律」的涵養,用近期流行的講法:市民不可「用自己的方法」去供樓,一切都是有規有距的!

說來說去就是勒緊褲頭,或者用家也會問,究竟緊日子要過多久?其實日子是可以計算的,參考上一個周期的數據,以上次惡劣的情況計,可能維持33個月;而本周期的內在基本因素有所改善,苦日子可能不會長達33個月。如果小業主已有充份儲備,預期可應付未來33個月的緊日子,估計可平穩渡過。至於「33個月緊日子」的推算從可而來,稍後再談。

王建成
宏亞按揭證券營運總裁及董事

原文刊於信報網站

作者: 王建成
宏亞按揭證券 營運總裁及董事 2006年7月被委任為宏亞按揭證券有限公司營運總裁,負責香港總公司的按揭業務發展及營運管理,範疇包括產品研發、市場推廣、銷售及風險管理等。於2002年加入宏亞按揭證券有限公司擔任董事總經理職位,負責風險管理部門,並確立穩健的風險管理架構營運公司的負資產及高成數按揭資產組合。1982年投身於香港銀行及金融行業,於商業及零售銀行專責房地產融資和信貸風險管理,並擔任過多個高層職位:部分包括花旗工商財務(香港)有限公司的資產融資部門擔任副董事總經理,以及道亨銀行的按揭部門擔任風險管理主管。
作者網站:http://www.panasian.biz