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[隼備買樓] 分類新聞   

紅磡城中匯填補換樓缺口

   2014年07月18日(Fri)
2014年07月18日(Fri)
【28Hse.com】  
紅磡區近年的新盤以開放式或一房單位為主,兩房單位供應不多,位於機利士南路及寶其利街交界的新盤城中匯,卻一反傳統整座物業全部都是兩房單位,填補了區內兩房單位的缺口。

城中匯是首個以限呎地形式招標的地段,按規定物業需要提供最少80%面積不多於實用面積538呎的單位,而城中匯則超額完成,所有95個單位都是面積約400餘呎的兩房單位。

景觀

物業四周都是以單幢物業發展為主,前面西南方黃埔街是一列七層高的唐樓,最低層單位的高度已高過前方的物業,享有開揚樓景。東南面為樓景為主,斜對面為入伙數年,提供開放式單位為主的蕪湖居,不過物業貼近機利士南路興建,與東南面的觀音街有一小段距離,所以不至於太焗促。西北面主要面向機利士南路及蕪湖街,沿途汽車流量都頗繁忙,旁邊暫時都有較開揚樓景,不過對面曲街地盤及蕪湖街與獲嘉道之間的住宅地盤都正在施工中,景觀會面臨變數。

A 座向:西北 面向:機利士南路 低層景觀:樓景 高層景觀:樓景
B 座向:西南 面向:機利士南路 低層景觀:樓景 高層景觀:部份中環海景
C 座向:西南 面向:寶其利街 低層景觀:樓景 高層景觀:部份中環海景
D 座向:西南 面向:寶其利街 低層景觀:樓景 高層景觀:部份北角海景
E 座向:東南 面向:觀音街 低層景觀:樓景 高層景觀:部份北角海景

社區

發展商聲稱物業擁有六大鐵路優勢也所言非虛,因為由屋苑前往紅磡站、興建中的何文田站及黃埔站都可步行前往,現時紅磡站是東鐵線、西鐵線及城際直通車的綜合總站,日後觀塘延線、沙中線及港深高速鐵路(高鐵)通車後,就能擁有六線優勢。屋苑附近為傳統住宅區,有很多食肆和必需品街舖林立,應付起居需要絕對無難度,鄰近又有大型商場如黃埔花園商場群及紅磡港鐵站旁的置富都會廣場。屋苑位處小學35校網,不屬於傳統四大校網如34及41校網,不過校網內都有多間著名學校。

設計

屋苑不設商場及地舖,地下為屋苑住戶入口,一及二樓為停車場,三樓設有會所,提供健身室、休憩室等設施,屋苑不設14及24樓,因此5-13、15-23及25樓為住宅單位。屋苑不設相連或複式單位,不過5樓所有單位都附設平台,而25樓所有單位都附設天台。單位設計分直廳(B,C及D單位)和橫廳(A及E單位)兩種,直廳單位中C單位沒有玄關,橫廳單位不設玄關,都是比較實用的設計。浴室方面只有橫廳設計的A及E單位是設有窗戶,其餘單位的浴室都不設窗戶。每個單位都有露台,從發展商的樓書顯示露台的面積約為兩呎半乘八呎,另外除C單位外其餘單位都有工作平台,不過所有工作平台都是與毗鄰單位相連,似乎欠缺私隱。

單位樓底高3.5米,屬豪宅級別的樓底規格,也較附近的半新盤如蕪湖居、御悅等高。單位另一特色為窗台較一般樓宇低,可以增加窗戶面積,增加室內探光度,帶來舒適的室內環境。

以下為單位的簡介

A 實用面積:413開則:橫廳 浴室:有窗 工作平台:有,與B單位相連
B 實用面積:423開則:直廳 浴室:無窗 工作平台:有,與A單位相連
C 實用面積:410開則:直廳 浴室:無窗 工作平台:無
D 實用面積:410開則:直廳 浴室:無窗 工作平台:有,與E單位相連
E 實用面積:420開則:橫廳 浴室:有窗 工作平台:有,與D單位相連

價單

發展商定價參考鄰近樓齡相若的半新盤作為參考,根據第一份價單資料,實用呎價平均為16000元,比鄰近半新盤稍高,當中以A單位售價最平,最平單位入場費為627.9萬元,最貴單位為20樓B室,定價為762萬元。

A 售價:627.9萬-693萬 呎價:15203-16780
B 售價:683萬 - 762萬 呎價:16147-18014
C 售價:667.1萬-732.9萬 呎價:16271-17876
D 售價:663.8萬 - 751.6萬 呎價:16190 - 18332
E 售價:653.1萬 - 731.2萬 呎價:15550 - 17410

發展商即供四種付款辦法,分別為80天成交期即供付款(按定價減4%),150天成交期即供付款(按定價減3%),即供二按計劃(按定價減3%),及建築期付款(照定價),另外發展商提供送贈成交價6%的印花稅回贈,而恆地會會員直接經由恆基物業代理有限公司購入物業可獲送贈24個月管理費優惠。

80天成交 定價折扣:4%印花稅回贈(相對定價):5.76%合共折扣:9.76% (最高折扣)
150天成交 定價折扣:3%印花稅回贈(相對定價):5.82%合共折扣:8.82%
二按(80天成交)定價折扣:3%印花稅回贈(相對定價):5.82%合共折扣:8.82%
建築期 定價折扣:0%印花稅回贈(相對定價):6%合共折扣:6%

如手頭上有充裕現金,又想鎖定按揭避免失預算,適合選擇80天成交期,可獲得最高折扣。兩個長成交期的方案中,以建築期較可取,因為物業預計明年第三季入伙,距今有一年多時間,選擇150天成交期的多付1%樓價可以遲70天付清樓價,而選擇建築期付款的就要多付3.76%來換取可以遲至少280天付清樓價,看來划算一些,如果物業未能如期入伙,選擇建築期付款就可以再遲一點才付清。至於首期不足的朋友,就只有二按計劃可以考慮了。
作者: 梁隼
新派樓評家,憑自己多次買賣獲利經驗,集合投資及居住需要分析樓市,著有《上車置業全攻略》及《居屋王置業百科》。只要有辦法,買樓上車並不是難事。
作者網誌:http://www.ccomentary.com