28Hse 香港屋網
2019年10月: 平均成交呎價 $11127 1.39%   (上月:$10974)
新聞及文章搜尋:
   昔日地產資訊: (YYYYMMDD)
地產新聞
新盤
政府樓市政策
樓市走勢
成交個案
按揭
拍賣
城中名人
工商舖
土地新聞
代理人 Insider
商場宣傳
國外地產
新盤追蹤
價格消息
優惠消息
圖片集
住在香港
地區
專家博客
三地產焦點
脫苦海講樓
隼備買樓
王建成
祥益文集
經絡按揭
栓新多角度
潘sir《樓市新思維》
Planto
新聞內容
[隼備買樓] 分類新聞   

加按界王拳不是隨便亂用的

   2014年06月24日(Tue)
2014年06月24日(Tue)
【28Hse.com】  
政府口說打壓樓市,但實際效果卻是另一回事,兩年前樓價都算貴(剛升破九七高位),當時買樓都有接火捧的感覺,誰不知兩年樓樓價再升多兩成,又造就了一班人有丁點紙上富貴。最近筆者就有一位朋友兩年前用400萬買了一層樓,現時估值約500萬,詢問筆者意見應否加按把套現的一筆錢用作首期買多層樓收租。

筆者未回應朋友的查詢前,先和朋友計一計數,假設朋友當年用七成按揭,即借了280萬,還了兩年按揭,本金大概還了十餘萬,即本金尚欠265萬左右,假如按500萬的估值加按,大概可按到350萬元 (7成按揭),扣除上一筆按揭的餘額後,尚餘85萬左右。

85萬作為下一層樓的3成首期,可以買到283.3萬的樓,這個價錢的選擇也不少,可以買到嘉湖山莊的兩房單位,也可以勉強買到荃灣中心的單位,再退一步,買層屯門、元朗的單幢樓也不錯,這樣說來答案必定呼之欲出吧!再看下去再說。

85萬是朋友套現出來的金額,是需要找律師安排按揭契的,以500萬的樓價計算,律師費一點也不便宜,幸好有銀行的現金回贈幫補一下,應該夠找數之餘還有少少錢落袋。然後,就是買樓的開支:佣金、律師費、印花稅樣樣都係錢,以283萬樓價計算,印花稅、律師費、佣金總和大概是七萬左右,差不多是加按套現85萬的1成。

然後,就要考慮額外一層樓的維護開支,如管理費、差餉地租、利息支出,一個月總要用上數千大元,假如出租的話無疑可以應付這些開支,不過要把樓出租,就要好好遵守金管局的指引,只可以做五成按揭。

五成按揭下,85萬的首期預算只能買170萬的物業,以現時市況而論,恐怕只能買到一個車位吧。

事實上加按套現只可以在以下三個條件下進行:

1. 由高息按揭轉為低息按揭,如09年由P-3.1 轉到H + 0.65。
2. 由高成數按揭轉為低成數按揭,如九成轉七成 (可以搏升值加按)、七成轉五成(可以自住樓變出租樓)令自己財務安排靈活一點。
3. 能夠套現100萬或以上。

假如以上三種條件一樣也不符合,最好就是一動不如一靜,因為套現的金額不多,又加重自己的負擔,記著,按揭界王拳是絕招,不能常用,否則無力打人之餘隨時弄到自己內傷!
作者: 梁隼
新派樓評家,憑自己多次買賣獲利經驗,集合投資及居住需要分析樓市,著有《上車置業全攻略》及《居屋王置業百科》。只要有辦法,買樓上車並不是難事。
作者網誌:http://www.ccomentary.com