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在香港購買物業

   2012年10月16日(Tue)
2012年10月16日(Tue)
【香港屋網訊】  
「買樓」對很多人來說是個重大的決定,事前應多做預備功夫,本文為你介紹買樓的一般程序和應注意的事項。

尋找單位

你可自行尋找合適的單位,或透過地產代理介紹。若你打算委託地產代理「搵樓」,緊記委託持牌地產代理,並簽署《地產代理協議》,簽署時要注意以下事項:

協議的有效期;
佣金及繳付佣金的時間;
委託的代理只代表你,還是同時代表你和業主(即「雙邊代理」),若是雙邊代理,該代理須如實告知雙方,並向雙方披露從另一方收取的佣金數額或比率。

視察單位

「搵樓」過程絕不容易,你可能想多看幾個單位。你可以利用「物業資訊網」的雙語搜尋器查詢樓宇資料,例如:實用面積、樓齡及許可用途。

「睇樓」時你應注意以下地方:

留意天花、窗台及牆壁有沒有水漬,有水漬代表該位置可能曾經滲水;
檢查電線、電掣、水管、廁所等設施是否操作正常;
視察單位有沒有被改動過,若有疑問可徵詢測量師的建議;
查詢物業有沒有佔用公眾地方;
查詢單位內的家具、電器及裝修是否連同單位一併出售,若是一併出售,必須在買賣合約上清楚列明;
查詢物業正由誰佔用、佔用者的身分、佔用者對物業所享有的權益。
檢視樓宇四週,若發現有斜坡,要查詢清楚維修責任誰屬。

賣方的業權及產權負擔

找到合適的物業後,不用心急簽署任何合約,先確保你清楚賣方的業權及產權負擔。

查詢賣方是否以業權擁有人或其他身分出售物業。
查詢賣方在簽署買賣合約前,是否須要獲得政府或其他機關的核准,以及是否須要繳付補價(如居者有其屋計劃下的單位,業主須向香港房屋委員會繳付補價,以解除單位的轉讓限制,才可把單位在公開市場出售)。
查詢物業有沒有未清還的按揭、押記令、政府命令、租約等產權負擔。
要求賣方保證有關單位沒有違例建築物,間隔沒有被改動。
確保賣方在完成交易前可償還有關物業的所有負債,如按揭、管理費、地租/地稅、差餉等。
向管理公司查詢有關大厦的業主立案法團或所有共同業主有沒有牽涉於任何訴訟。
你可要求所委託的地產代理提供有關物業的土地登記冊,以獲悉該物業的產權負擔。你也可自行上網查詢,或徵詢律師的意見。

若打算購置「樓花」或一手物業,你須注意若干事項,以下文章提供詳盡的資料。

臨時及正式買賣合約

臨時買賣合約是於你跟賣方同意交易後簽署的。這是一份具有效力及具約束力的法律文件,買賣雙方必須依從。若有疑問,你應尋求法律意見。以下連結介紹臨時買賣合約一般會包含的條款,以及其他相關資料。

更多關於臨時買賣合約
正式買賣合約是由律師根據早前簽訂的臨時買賣合約草擬,包含的條款更詳盡,用作取代臨時合約。你可在正式合約裡加入特別條款,但不得跟臨時買賣合約內的相關條款有所牴觸。

印花稅

政府就住宅物業的買賣協議徵收印花稅,稅率按樓價或價值而定。以下連結載有更多關於印花稅的資料及網上服務。

樓宇按揭

選擇樓宇按揭時,你可考慮以下因素:

物業估值及可做按揭金額;
還款年期;
利率釐訂的準則;
利率調整後實施的時間;
提早贖樓補息及通知期;
按揭手續費、律師費及保險費等。
香港按揭證券有限公司提供按揭保險計劃,協助減輕有意置業人士的首期資金負擔。透過按揭保險計劃,核准賣方(銀行)可獲提供高達三成的保險(可敘造按揭成數將因應按揭保險計劃產品的合資格準則而有所不同),讓銀行敘造高達物業估值九成半的按揭貸款而無須承擔額外信貸風險。詳情請瀏覽以下網址。

交樓日期

在臨時買賣合約上應訂明:

物業完成交易的日期;及
交樓(連「交吉」)的日期。
注意:以上文章僅為一般指引,如有任何疑問,請查閱相關法例或徵詢法律意見。