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地產摸貨解讀

   2011年12月10日(Sat)
2011年12月10日(Sat)
【香港屋網訊】  

簡單來說,「摩貨」即是確認人 (confirmor)持有的單位,是一位買家在與原業主簽署正式買賣合約後,但在指定成交日期前(即簽署樓契及支付餘款前),以高出或低於其購入價的價錢,將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家,或可從中達到圖利的目的,例如業主將物業以100萬元賣給買家,而該買家以確認人身份再將物業以$150萬元轉售給最終買家。


業主、確認人及最終買家間之交易,必須在指定之日期及時間內完成。這類物業的樓契將由業主,確認人及最終買家簽署(即到成交日期時,物業之法律上的業權由業主通過確認人之指示,及確認轉移至最終買家)。


其實,這種交易的好處是為一些買家在簽定買賣合約後,因各種原因(例如其後發覺不大喜歡有關物業,或未能獲得按揭貸款)可在繳付樓價餘款的責任來臨前能將物業脫手,避免承擔購買樓宇之責任。時至現在,差不多大部分確認人之轉售皆涉及炒賣樓宇活動,而交易當中所涉及之確認人可能不只一名,這種情況在樓市高峰期時便曾出現過,因確認人將物業售予另一名買家後,該買家亦以確認人身份把物業售予第三名買家等等,使交易風險進一步加重,如任何一名確認人收取訂金後將公司關閉或失蹤,最終買家便不能完成交易。所以,當買家欲購買物業時,便須識別賣方是否確認人。


為保障本身利益,最終買家應交付確認人的訂金數額,需與確認人交給原賣家訂金數額看齊。另外,確認人須授權最終買家可在確認人未能出席簽署正式買賣合約或樓契時,可代確認人簽署文件並完成交易。


如果在簽訂臨時買賣合約時,發覺賣方姓名不同於土地註冊處的土地查冊紀錄中的註冊業主姓名,這樣便有可能賣方是以確認人身分出售物業。


「摸貨」最重要是在物業成交之前,必須以確認人身分「摸出」。在某程度和股票的「Warrant」(認股證)性質相近;其時間值非常重要,最好能夠在Warrant(認股證)未曾「Expired」(到期)前賣出獲利,否則後果是輸的機會多。同樣地,投資物業愈近成交期,愈難「摸出」。


對一般人而言,投資物業的成交期愈長愈好,通常最好能夠半年以上;但時間愈長,變數也愈多,一來我們收錢的時間會拖長了,二來時間愈長,再次「摸出」的次數愈多,趕在交吉期內易手三四次的,比比皆是。


當市場向好時,各取所需,皆大歡喜,人人賺錢,但當市況轉壞時,上述「摸上摸」交易鏈中只要有一人「撻訂」,便會做成相關炒家嚴重的損失。


所以假如能力許可,我們最好做定兩手準備,通過銀行安排好信貸額,萬一「下家」不成交時,我們便可以自行「上會」。其次,我們在收取臨時訂金時,最好能夠多收一點,例如收取15至20%樓價款項,令買家遇上市況不穩時,放棄購買該物業的機會率降低。


摸貨能否成功,時間只不過是其中一個因素,很多地產代理叫我買貨時都說這個單位有半年期,那個有一年期,抵買。其實摸貨的另一最重要因素,是物業的本身,我們必須選購一個有質素的,例如有名氣的地點、高層、方向好、再加上罕有、回報率高的單位,很多時候我們便不需要太長的時間「摸出」去,有時候4至5個月都已經足夠了。


很多人在二三天或是數周內摸出單位,利潤由幾十萬到幾百萬元不等,尤其是鋪位和寫字樓,有時摸貨時間短,對我們卻有利,因為能更快收到錢。


買到優質物業是成功的一半,但物業是「硬件」,我們要將貨物盡快「摸出」獲利,還須靠好的「軟件」,便是許多地產代理出入和聚集的地方。舉例:薄扶林新盤貝沙灣。當初「全世界」的代理都在推銷貝沙灣,包括在地盤、馬路上,各分行都貼上貝沙灣的標誌,所以當時該區的摸貨容易轉手。