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對樓市10大忠告

   2019年01月04日(Fri)
2019年01月04日(Fri)
【28Hse.com】  
今年是第12年撰寫我對未來一年樓市的忠告,以供各界參考,內容如下:

(1)財富效應驟然回歸
2018年下半年,因貿易戰及政府推出「娥六招」調控樓市,令樓市三大購買力即上車、財富效應及中國資金破天荒一起出現凍結現象,但這狀態不可能長期持續,其中實力強橫的財富效應(因資產升值衍生的新一波購買力),必在亂局中的新秩序出現後會驟然回歸!

(2)中資購買力再次左右大局
為了面對貿易戰及整頓地方債/企業債等,中國在2018年全力為市場去泡沫,資金流自然更加謹慎調控,以港股通北水南下淨流入數據為例,2018年比2017年共減少約63.53%,但同樣這靜止不可長遠,何況宏觀調控的特性,是去除市場泡沫後也必然將市場累積的能量再適當地解放,2019年不宜低估中國資金流的較寬鬆時段!

(3)上車購買力要掌握置業時機
如果以上兩種購買力也回歸市場的話,上車購買力便成為最弱的一群,在有限成交下,市場是由消費者金字塔中最頂尖的購買力去接收市場的,上車人士應好好掌握當下的上車機遇。

(4)龍市循環下的升跌有序
去年六月政府出「娥六招」是龍市二期(政府出手調整市場)的開始,而龍市一期(釋放市場累購買力)是由市場找到谷底開始計算,所以找到谷底等同找到入市時機,只是不同市場板塊是有個別及先後發展的,整體市場仍未全部完成調整,也需要一些時間去沉澱市場上的悲觀情緒。

但明年整體樓市將以價格先跌後升去發展。

(5)資金流為王
2018年香港的M3即泛指總存款量保持在14萬億這歷史高位,這代表香港的存款是按揭量的數倍,銀行難以大幅加息,而且銀根極寬鬆,香港市場已是結構性低息環境了。

貿易戰除了會引來市場負面發展外,也一樣有機會帶來更多的資金量化寬鬆,另外當美股、美債市場泡沫爆破,資金會反過來往香港甚至中國市場避難,我們應緊密釘緊M3這重要數據的變化!

(待續)
作者: 汪敦敬
祥益地產總裁  
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特許管理學院院士
僱員再 培訓 局委員(2012-2016) 僱員再 培訓 局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2016年3月)
香港專業地產顧問商會榮譽會長(2013-2015) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問2011-2015
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2016) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2016)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2016) 地產代理監管局委員(2014-2016)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2015) 香港專業地產顧問商會會長(2005-2011)
其他公職