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新常態下 市場邏輯迥異

   2018年09月28日(Fri)
2018年09月28日(Fri)
【28Hse.com】  
美國昨晚宣佈加息四分一厘,香港有銀行隨即宣佈上調最優惠利率(P),其實市場正不斷作出變遷,有心買賣物業的人必須緊密留意各項因素的變化。

不知不覺,樓花市場的結構性改變是最大的,空置稅令發展商賣樓由本來的悠長限期變得多了一條時限的紅線,而「娥六招」中規定發售不少於預售樓花同意書涵蓋住宅單位總數的兩成,也令唧牙膏的方式大減!而近日新盤「上源」發售中資發展商以French cut (薄切,即發售價與成本相對接近),極可能是第三股的改變衝擊,大量引入中資到香港市場,是前特首梁振英的政績,增加市場競爭對手,加上中資較薄盈利的銷售手法。

上源及將軍澳日出康城LP6的銷情的情況,我們會看到樓花的減價勢算是初步出現了,的確之前香港銷售樓花是出現跳價的常態的,過去兩年多的時間裏(今年9月對比2016年8月),屯門樓花價格的升幅逾八成,根據祥益指數,同期的屯門二手樓價升幅則約五成。中資發展商若持續普遍採用「薄切銷售方式」賣樓的話,樓市將受影響。

樓花的種種改變,正反映政府和發展商的關係正開始就時勢開始改變。

不過,看官請勿忽略,影響樓市最大的因素其實仍然是貨幣(包括現金流),香港近幾個月樓價上升的形勢可以喘定,是因為09年資金不斷擁入香港的趨勢略有靜止,未來樓價上升或最大的引力,其實還要看資金於香港的進退。

環球量化貨幣最後應如何「收科」,最後必須要各國在互信下一起縮表才能終結,否則QE始終會繼續下去,如此資產只會繼續上升,世人只知貿易戰會令經濟受損,因而擔心樓市下跌,卻不知貿易戰更傷害各國互信,令環球量化貨幣走向漫長的常態,令資金日益氾濫。

而我們M3由4月底的14.4萬億港元去到最近的14.037萬億港元,我們只是減少了2.5%的。這些數目如果對比港元追隨美元的升值率9%(與人民幣計算)其實未算是資金有流走及減少的趨勢。
作者: 汪敦敬
祥益地產總裁  
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特許管理學院院士
僱員再 培訓 局委員(2012-2016) 僱員再 培訓 局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2016年3月)
香港專業地產顧問商會榮譽會長(2013-2015) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問2011-2015
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2016) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2016)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2016) 地產代理監管局委員(2014-2016)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2015) 香港專業地產顧問商會會長(2005-2011)
其他公職