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未來樓市 劈價與破頂並存

   2018年08月24日(Fri)
2018年08月24日(Fri)
【28Hse.com】  
以前評論樓市只需要評論樓價升/還是跌就夠了,後來因為樓價長升長有,我就大膽在不同時間評估「先升後跌」或者「先跌後升」,之後更評論市場可出現「假跌」(樓市HALLOWEEN),甚至乎我會預期樓市會在哪一個月份回升,以上的也紛紛在這幾年給我都準確評估到了!但是做評論純粹是為了想提示公眾:新的樓市形態在調整過程中已經變得浪比浪高了(後來我叫這種做「龍市」),「不買樓的風險」日益增大,只不過是地產代理在公眾威信不足,當你有能力而沒有威信的時候,你最好就是做預測讓市場引證自己的價值了。

今次我想說的新常態是我認為樓市將「同一時間有不同板塊的升與跌!」是!樓市日益扭曲,在沒有增加供應之下居屋的價格仍應是上升的,甚至可在假跌後作報復性反彈,另外因為空置稅會令到樓花推得愈來愈急,樓花供應推出的板塊就算二手市場難免受衝擊,有關的價格會難免調節,這些我一早已經說了!但是因為大多數的樓市板塊仍然是出現「局部地區性調整!」因此奇象就出現了,在樓價下跌之餘仍然不斷會有破頂的成交出現!奇在不單只此,我們會發覺買賣成交大減後,租成交倍升,理論上租盤應該大量減少才是,但租的放盤量卻不斷增加,為什麼?因為「父幹一族」主導了上車盤市場,但大多數父幹盤子女們根本沒有興趣搬入去的,自然大部分都放租了,不過以現在租的成交量是以倍數於買賣,即使買回來的單位全部出租,其實稍後都會出現租盤減少的情況的。

面對這些大時代發展商當然相當精明,他們都明白明年的減價壓力會加大,所以一些樓盤推出反而更進取加價,這個可能是歷史上第一次加價是為了未來減價的,與過往加價之餘是要面對未來的銷情是完全不同,世情如棋局局新,面對波譎雲詭的市道及局勢大家都不應一成不變啊!
作者: 汪敦敬
祥益地產總裁  
美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特許管理學院院士
僱員再 培訓 局委員(2012-2016) 僱員再 培訓 局「地產代理業 行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2016年3月)
香港專業地產顧問商會榮譽會長(2013-2015) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會顧問2011-2015
地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2016) 地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2016)
地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2016) 地產代理監管局委員(2014-2016)
屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2015) 香港專業地產顧問商會會長(2005-2011)
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