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2019年02月: 平均成交呎價 $10984 5.92%   (上月:$10370)
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問銀行借首期可以嗎?

[28Hse 三地產焦點 第一百九十七期 2018年12月19日] 你對借錢有什麼睇法?問人借錢曾經被認為是一件不光彩的事,但現時借錢已是很普遍。當你有經濟需要時,有些銀行或財務公司更可即時批核,現金即時到手,那大家認為最難儲的首期又可以借嗎?

為了迎合不同人士的需要,市場上提供的借貸計劃種類有很多,包括置業貸款、裝修貸款及汽車貸款等,息率、可借年期都各有不同。不得不留意的是,每當稅季來臨,銀行更會特意推出稅務貸款,利息通常比私人貸款低,故此不少人趁稅季「借平錢」作投資或其他用途。

如果將借來的錢,用作付買樓首期可以嗎?當然你可以這樣做,但是銀行很大機會拒絕批出按揭,因為在審批按揭時,銀行會顧及一些重要因素,包括評估借款人還款能力、供款佔入息比率,以及考慮借款人的信貸評級及紀錄。

首先,根據現行的政策,以一個香港自用的單位為例,若申請人在申請按揭時沒有就其他按揭物業作出借貸或擔保,其供款佔入息比率上限為50%;於壓力測試下,即假設利率上升3%,其供款佔入息比率最高為60%。

值得留意的是,負債亦一併被納入供款佔入息比率計算,所以如果你的首期是借回來的,很大機會出現負債及供款高於入息比率上限,銀行難以批出有關物業的按揭貸款,隨時影響置業計劃。

對此,有人會想只要隱瞞銀行借貸情況,豈不是可以瞞天過海。筆者只可以說「少年,你太年輕了」,現在是資訊科技發達的年代,假若你的買樓首期是向財務公司借的,銀行很容易就可以檢查到你有沒有借貸記錄,以及涉及金額是多少。

目前銀行參考的信貸報告是由環聯提供的,有關報告包括信貸賬戶資料、信貸額、還款紀錄(包括私人貸款、分期付款及信用卡結欠等)、逾期還款的負面紀錄,以及公眾紀錄(包括債務追討、破產)等。

信貸評分為A至J共10個級別,A至C屬於良好級別,C至H屬於中等,而I及J屬於差。信貸評分愈高,愈容易取得理想的貸款額及利率;相反,信貸評分愈低,可獲承造的按揭條件會愈差,甚至銀行有機會拒絕批出按揭。

既然向銀行或財務公司借首期是不太可行,有人提出不如政府重推「首次置業貸款」,為合資格人士提供置業資助。坦白說,筆者不太贊成,現時樓市已經熾熱,如果政府願意提供貸款,相信會再進一步推高樓價,反而「好心做壞事」。

另一方面,假若政府提供低息貸款給準買家,變相鼓勵一些負擔能力不足的入市,一旦樓市的息率上升,他們就好大機會無力承擔,最壞的情況是要破產。因此,政府日後真的重推計劃,必須要做的是審核借貸人的負擔能力。

其實,買樓向來是一項長線的決定,應該要量力而為,小心計算可承受風險,以免最終申請不到按揭,損失慘重。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報175.59(反映2018/12/03至2018/12/09(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.69%,較上年同期上升6.77%。

4個分區均錄得跌幅,當中新界(西)區跌幅最多,按周下跌1.10%,新報158.31,較上年同期上升4.25%。其次為九龍區,按周下跌0.86%,最新錄得172.81,較上年同期上升6.89%。而港島及新界(東)區分別錄得182.9及188.37,按周分別下跌0.61%及0.39%,較上年同期分別上升5.91%及8.05%。

上周成交個案

-- 北角百福花園2房 $630萬易主 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得北角百福花園成交,單位為德福閣中層F室,實用面積410平方呎,2房間隔,座向西南望山景,單位原開價$650萬,後減至$630萬易主,實用面積平均呎價$15,366。

-- 天水圍嘉湖山莊中層戶 $538萬獲承接 --
祥益地產分行經理謝利官表示,日前促成天水圍嘉湖山莊5期(麗湖居))1座中層B室,實用面積630平方呎,獲外區投資客以$538萬承接,實用面積平均呎價$8,540。

-- 馬鞍山富寶花園3房 $400萬易手--
世紀21奇豐物業錦豐分行助理區域營業董事黎健峯表示,新近錄得馬鞍山富寶花園成交,單位為7座中層A室,實用面積592平方呎,3房2廳間隔,座向東南享開揚樓景,原叫價$450萬,累減$50萬至$400萬(居二市場價)易主,實用面積平均呎價$6,757。

-- 天水圍天頌苑低層戶 成交價$255萬--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,新近錄得天水圍天頌苑N座低層6室成交,實用面積433平方呎,擁內園景觀,成交價$255萬(居二市場價),實用面積平均呎價$5,889,成交價屬市場價。

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