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2019年02月: 平均成交呎價 $10976 5.84%   (上月:$10370)
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買樓除了首期,還有什麼開支?

[28Hse 三地產焦點 第一百九十六期 2018年12月12日] 經常聽到人講,供樓唔難,儲首期先難,但儲夠首期又是否足夠呢?其實,買樓並不只是儲首期而已,還涉及很多隱藏費用、雜費,加加埋埋可達幾十萬,一旦準備的金錢不足夠,隨時臨門一腳上車夢碎。

究竟買樓上車要多少預算?除首期外,以下為大家需要留意的開支,包括印花稅、律師費、公用事業按金、按揭保費、差餉地租、代理佣金及裝修費等。

印花稅

在香港無論是否首次置業、是否香港永久性居民的人士買樓都要付印花稅。首次置業的要交物業買賣印花稅,有關金額要視乎你所購買物業的樓價而定,最高為樓價的4.25%。以1個$500萬的物業為例,稅率為3%,即$15萬,可以說是一筆可觀的開支。

如果你不是首次置業,就要付雙倍印花稅(DSD),稅率劃一為15%;假若買家為非香港永久性居民的人士,或者以公司名義購入物業,要付買家印花稅 (BSD),稅率亦是劃一為15%。換言之,以上人士購入1個$500萬的單位,你要繳稅$75萬。

不得不留意的是,部分新盤發展商會代繳交印花稅,或者提供印花稅折扣,減輕買家財政負擔。

律師費

是否任何一間律師樓都可以用?不是的,為物業辦理按揭時,是必須找一間銀行所核准的律師樓,否則不能代表相關銀行辦理手續。那費用呢?一般依物業的新舊及面積計算,當然也有律師樓提供全包服務,即包律師費、政府登記費、查冊費和雜費,大約最平$6,000全包,但有些項目不包括在內,如補契費。

公用事業按金

入住時,開設水電煤戶口,以及管理費都需要付按金的。住宅用戶的水費按金為$400;私人住宅用戶的煤氣按金為$600;而電費按金一般是以賬戶60天的電費水平作基準;管理費按金通常為3個月的管理費。價錢雖不是很多,但交不出是非常麻煩的,所以要預留足夠的金錢。

按揭保費

根據現行的政策,銀行按揭成數最高只可借6成。為了維持銀行體系的穩定性,如果買家承造7成以上按揭,需要支付「按揭保險」,有關費用視乎還款年期,年期愈長及按揭成數愈高,保費就會愈貴,一般貸款額介乎1%至4%不等。

差餉及地租

差餉和地租是分4個季度預繳的,每年差餉和地租的徵收率分別為應課差餉租值的5%及3 %。要留意的是,近年《財政預算案》都有提出差餉寬減,如果買家碰巧遇到此情況,就可以慳回不少資金。

正所謂「一闊三大」,當你買了一層樓,要花費的錢就會更多,要記得,我們以上提及的開支,還未計算代理佣金、裝修費及添置家具費用等,所以買樓並不是儲首期咁簡單,必須要預多一點資金才可上車。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報176.81(反映2018/11/26至2018/12/02(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.33%,較上年同期上升8.28%。

4個分區中,只有港島區錄得升幅,按周上升1.06%,新近錄得184.03,較上年同期上升5.21%。而其他分區均錄得跌幅,按周下跌最多的是新界(西)區,新報160.07,按周下跌1.60%,較上年同期上升6.53%。而九龍及新界(東)區分別錄得174.31及189.1,按周分別下跌1.07%及0.43%,較上年同期分別上升9.13%及9.49%。

上周成交個案

-- 奧運柏景灣2期高層 $950萬易主 --
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示,新近錄得奧運站柏景灣2期帝柏海灣成交,單位為5座高層G室,實用面積475平方呎,2房間隔,座向東北望樓景,以$950萬易主,實用面積平均呎價$20,000。

-- 屯門居屋兆康苑2房 $415萬獲承接 --
祥益地產客戶經理古文彬表示,日前錄得屯門居屋兆康苑R座中層6室成交,實用面積431平方呎,2房2廳,獲區內首置客以$415萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$9,629,屬市場價成交。

-- 馬鞍山錦豐苑3房 成交價$566萬--
世紀21奇豐物業錦豐分行助理區域營業董事黎健鋒表示,日前促成馬鞍山錦豐苑成交,單位為C座(錦蕙閣) 高層09室,實用面積637平方呎,3房2廳間隔,座向西南享海景,原開價$620萬,後減至$566萬(居二市場價)沽出,實用面積平均呎價$8,885。

-- 屯門翠林花園2房 $435萬易手--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,新近錄得屯門翠林花園B座中層1室沽出,實用面積330平方呎,2房1廳,單位內籠企理,以$435萬獲承接,實用面積平均呎價$13,182,屬市場價成交。

新盤動向

-- 觀塘凱滙周四售488伙 --
由信置發展的觀塘凱滙第1期,日前上載第3張價單,涉及180伙,實用面積452至1,092平方呎,為1房至4房戶,價單定價$1,016.1萬至$2,500.3萬,呎價$19,621至$25,371。

發展商同步上載銷售安排,3張價單合共488伙將於周四(13日)發售,包括47個1房、291個2房、141個3房,及9個4房。是次不設大手組別,買家最多可選擇購買2個單位,惟須於意向登記中註明。

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