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2019年04月: 平均成交呎價 $11842 1.7%   (上月:$11644)
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買樓的注意事項

[28Hse 三地產焦點 第一百九十三期 2018年11月21日] 買樓是人生一項很重要的決定,尤其涉及的金錢很龐大,誰都不想招致無謂損失。近期樓市交投淡靜,低市價的成交屢見不鮮,往往有不法之徒利用買家想「執平貨」的心態而行騙。

早前有一宗疑似騙案,懷疑有業主將單位放售,騙取買家訂金後「走佬」。有關單位為荃灣綠楊新邨P座低層2號室,實用面積517呎,獲買家於7月以$680萬承接,較當時市價$710萬低約4%。

據知,業主與買家簽訂臨時買賣合約後,隨後再簽訂正式買賣合約,交易理應完成,但因為業主申請破產,單位遭銀行沒收單位,淪為銀主盤,有關交易因最終告吹。

整個交易,預計買家合共繳付樓價10%,即約$68萬作訂金。幸好的是,由於買家將訂金交由律師樓託管,故可獲足額退回,沒有任何金錢損失。雖然未知是次的業主是有心,還是無意,都會帶來警惕作用。

騙徒的手法層出不窮,為免墜入交易陷阱,以下為筆者建議的比較重要的買樓注意事項,一買樓前要先查冊,二將訂金交律師行託管,三簽署樓契前先驗樓,四先行為單位估價。

筆者不厭其煩再重申一次,買樓前記得先查冊,以確認業權資料及了解物業本身的產權負擔。我們在查冊報告中,可見到業主姓名、物業所涉及的轇轕,包括按揭契、斜坡修葺令,以及有沒有釘契問題等。

值得留意的是,有釘契問題的物業並不等於不可以買賣,但要視乎釘契原因,而且最好要求業主在物業成交前把物業「解釘」。一般之言,被釘契的主因是物業有僭建物,以及與物業有關的欠款。

如果是有僭建物或欠交幾個月管理費,都尚算容易「解釘」,但如果是業主欠下巨款,如欠債金額超過物業市值,「解釘」便比較麻煩及困難,所以買樓前要查冊,以免因銀行不審批按揭申請而遭沒收訂金。

眾所周知,買樓時要付訂金的,當業主與買家簽署臨時買賣合約後,買家要付俗稱「細訂」的臨時訂金;其後,買賣雙方通常在簽署臨約後14日內簽署正式買賣合約,買家要加付「大訂」。

以一般的買賣成交而言,「細訂」加「大訂」相等於樓價10%,即動輒要幾十萬,如果貿然交予陌生人是非常危險的。有見及此,最穩陣的做法是將訂金交由律師樓託管,以避免業主收訂後失蹤,損失慘重。

另一方面,買樓前最好先驗樓及為單位估價,前者可以避免漏水樓或化妝樓,以及判斷物業是否有僭建物,如發現有問題,就需考慮清楚才入手;而後者可以減少估價不足的情況,令自己大失預算,如發現多家銀行對有關單位均估價不足,應避免購入有關單位。

筆者認為,無論單位價錢是平,還是貴的,入手時都一定要審慎三思,否則窮一生積蓄,換來不是一個安樂窩,而是一個惡夢。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報180.4(反映2018/11/05至2018/11/11(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌1.28%,而較上年同期上升10.95%。

4個分區均錄得跌幅,當中九龍區跌幅最多,按周下跌1.92%,新近錄得180.07,較上年同期上升11.66%。而港島及新界(西)區分別錄得184.97及166.26,按周分別下跌1.79%及1.42%,較上年同期分別上升9.13%及11.55%。新界(東)區亦錄得輕微跌幅,按周下跌0.13%,新報191.79,較上年同期上升9.73%。

上周成交個案

-- 北角康威大廈樓景戶 $718萬易手 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近促成北角康威大廈成交,單位為高層A室,實用面積433平方呎,2房間隔,座向東北望樓景,單位原開價$750萬,最後以$718萬沽出,實用面積平均呎價$16,582,屬市價水平。

-- 天水圍天愛苑2房 $408萬易主 --
祥益地產分行經理謝利官表示,日前錄得天水圍天愛苑B座中層14室成交,實用面積438平方呎,2房2廳,累減$52萬,獲一名區內上車客以$408萬(自由市場價),實用面積平均呎價$9,315。

-- 馬鞍山錦豐苑1房 成交價$425萬--
世紀21奇豐物業錦豐分行經理黎健鋒表示,日前促成馬鞍山錦豐苑J座(錦蘭閣)低層15室易主,實用面積435平方呎,1房2廳間隔,座向西北望內園景,成交價$425萬(居二市場價),實用面積平均呎價$9,770。

-- 天水圍居屋天麗苑2房 $322萬獲承接--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,日前錄得天水圍居屋天麗苑高層17室成交,實用面積426平方呎,2房1廳,附設企理裝修,獲區內首置客以$322萬(居二市場價)承接,實用面積平均呎價$7,793。

新盤動向

-- 屯門弦海加推38伙 --
由莊士中國旗下的屯門弦海加推38個單位,實用面積介乎162至447平方呎,間隔由開放式至2房單位,定價介乎$367.79萬至$822.29萬。

莊士地產代理副總經理陳慶光指出,是次除加推第三號價單38個單位外,同時亦以招標形式推出30個單位,當中包括20個連平台的罕有特色單位。

-- 西貢玥廬上載樓書 --
華懋旗下的西貢玥廬上載樓書,提供10幢洋房,實用面積3,265至3,987平方呎,間隔為4房2廳(連3套房)及儲物室連廁、4房2廳(連4套房)及儲物室連廁,而每個洋房設有2個車位。

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