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2019年04月: 平均成交呎價 $11842 1.7%   (上月:$11644)
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現時是置業的好時機嗎?

[28Hse 三地產焦點 第一百九十一期 2018年11月7日] 現在是否置業的好時機?近日樓市近日轉吹淡風,二手市場交投持續淡靜、一手新盤陸續出現撻訂。與此同時,市場上不乏減價盤、劈價盤,上車門檻因而降低,令不少市民心思思入市。

就此,筆者相信大多數人都不會認為現時是置業的好時機,由於居屋及港人首置上車盤亦即將抽籤及登場,估計不少居屋申請者會等待居屋攪珠結果,或者衡量港人首置上車盤是否吸引,才會考慮回流至私人市場。

新一輪居屋將於11月攪珠,翌年2月才揀樓,居屋從來都是難抽中的,但「唔抽唔知運氣好」,所以有實際需要、合資格的通常都會參與居屋大抽獎,務求碰一碰運氣。

由於政府修改了新居屋的定價標準,定價與市價脫鈎,改以住戶的家庭收入水平作標準,政府因而重啟了今期居屋申請,令中籤機會變得更低。根據房屋署的統計,是次累積接獲26.5萬份申請,超額認購58.8倍,即是大約59人爭一個單位。

值得留意的是,約有3,600份要求取消早前的居屋申請,相信是因為攪珠延期,部分申請者因加了人工,而超出了居屋的申請資格,逼於無奈放棄。對於此類的家庭、或較高收入的家庭,可考慮港人首置上車盤,市建局董事會早前敲定部分細則,包括申請資格準則及銷售詳情。

資格準則方面,申請人須為居港滿七年或以上、從沒有在香港購買過住宅物業的香港居民,而二人或以上家庭的每月總入息介乎$57,001至$74,100;一人申請者的每月總入息介乎$28,501至37,050;資產限額方面,二人或以上家庭為$255萬,一人申請者為$128萬。

而港人首置上車盤亦設有轉讓限制,包括業主在購入單位首5年內,不可出售或出租其單位。在5年轉售限制期過後,業主可向市建局繳付補價後,在公開市場出售或出租其單位。

而大家最關心的定價方面,政府尚未公布,但已通過將折扣率定於62%至72%,11月再進一步提交全部單位的評估市值、折扣率及折後售價,供政府批核,而正式的銷售詳情相信會於年底公布。

以現時情況來說,由於樓市不利因素眾多,令大多準買家心態改變了,由以往抱著「愈遲買愈貴」的心態,相反變成認為「愈遲買愈平」,紛紛觀望後市,以致入市態度十分猶豫。

所以筆者估計即使現時二手放盤有減價現象,但買二手樓的人應該不多,因為近期股市持續下挫、居屋即將攪珠、港人首置上車盤亦快公布詳情,再加上多個新盤以市價開售,相信二手成交陷入膠著狀態會持續。

也許,二手市場交投冷淡情況,要待居屋攪珠、完成揀樓後,有購買力回流至私人市場才會有所好轉。但究竟結果是否這樣,還需留待時間證明,目前只能靜觀其變。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報183.7(反映2018/10/22至2018/10/28(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.58%,較上年同期上升15.74%。

4個分區均錄得跌幅,當中港島區跌幅最多,按周下跌1.54%,新報187.75,較上年同期上升14.36%。而九龍區跌幅最少,按周下跌0.04%,最新錄得186.05,較上年同期上升18.50%。新界(東)及新界(西)區分別錄得193.65及169.94,按周下跌0.34%及0.78%,較上年同期分別上升15.70%及14.27%。

上周成交個案

-- 馬鞍山錦泰苑海景戶 $675萬易主 --
世紀21奇豐物業海柏分行助理區域營業董事鄭達昌表示,新近促成馬鞍山錦泰苑成交,單位為E座(錦蔚閣)低層02室,實用面積650平方呎,3房間隔,座向西北享海景,獲外區客以$675萬(居二市場價)承接,實用面積平均呎價$10,385。

祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,日前錄得天水圍天頌苑K座中層7室成交,實用面積506平方呎,2房2廳,獲一名區內白居二客以$328萬(居二市場價)購入,實用面積平均呎價$6,482,成交價屬市場價。

-- 北角DIVA 2房 成交價$988萬--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得北角DIVA成交,單位為低層C室,實用面積493平方呎,2房間隔,座向西南望樓景,原開價$1,100萬,後減價$112萬至$988萬沽出,實用面積平均呎價$20,041,屬市價水平。

-- 屯門龍門居低層戶 $422萬易手--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,新近錄得屯門龍門居14座低層D室,實用面積592平方呎,3房2廳,內籠寬敞企理,成交價$422萬(居二市場價),實用面積平均呎價$7,128。

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