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2019年10月: 平均成交呎價 $11207 2.12%   (上月:$10974)
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《施政報告》對樓市的影響

[28Hse 三地產焦點 第一百九十期 2018年10月31日] 是次的《施政報告》重點在於填海造地,而且指出將來新增的土地供應,其公私營房屋比例調整為7比3。現時報告已公布約3個星期,香港樓市有什麼變化?業主會加快放盤速度,還是反而會靜觀後市呢?

綜合市場消息,大多認為《施政報告》對整個樓市影響相對有限,因為房屋政策在市場預期之內,而且提出的土地及房屋政策主要針對長遠供應,對樓市短期的影響不大。

話雖如此,現時香港的樓市真的如之前一樣,沒有改變嗎?以現時的情況來看,樓市有明顯的分別,《施政報告》出爐後,市場有不少二手樓盤減價、劈價的個案,而一手市場有多個新盤推售,但部分反應較冷淡。

無論私樓、居屋,還是公屋都有減價的情況,比如說北角城市花園2座高層D室,實用面積792呎,採3房連套房,原開價$1,280萬,後減價$170萬至$1,280萬易主,平均呎價$16,162,是次的成交價比同類單位平10%。

也許是因為政府明言日後會有大量公營房屋推出,公屋亦出現減價個案,其一單位為青衣長安邨安湖樓低層16室,實用面積349呎,最初叫價$220萬,最終以$195萬(未補地價)獲承接,平均呎價$5,587。根據資料,自2月以來,是次的成交價是青衣區首次有住宅造價低於$200萬。

另一方面,現時市場亦有多個新盤推出,包括華懋旗下的朗城滙、莊士中國發展的弦海及億京發展的海日灣等。不少人關心《施政報告》後,發展商會如何定價,偏向認為會低價開盤,但事實並非如此,部分新盤開價仍進取。

以近日新推的屯門弦海為例,首推75伙,實用面積162至447呎,折實價$288.88萬至$647.46萬,折實呎價由$12,727元至$18,957不等。根據資料,是次的價錢貴絕屯門新盤首批開價,對比上一個同區開價新高的御半山,5月首批呎價$13,740至$17,026,弦海是次最高呎價更貴11%。

那銷情呢?《施政報告》後,首個新盤油塘海傲灣公布價單,當中130伙公開發售,及推出32伙前排海景單位招標,最後項目總共售出40伙,佔25%。相比起以前,銷情沒那麼好,單位沒有火速被市場消化。

對於樓市有下跌的跡象,究竟是《施政報告》、股市大跌還是加息而造成?事實上,筆者認為,現時業主急於放盤、新盤銷情一般,是因為現時多個不明朗因素造成,尤其是加息及股市大跌。要知道《施政報告》主要講及的是針對日後的供應,對樓市短期影響相對少。

有見樓市有下跌的趨勢,那現時是入市的好時機嗎?在筆者而言,不太認同現時入市,因為股市大跌,市場憂慮經濟前景、趨升的息口,以及中美貿易戰等,樓市已受陰霾困擾,現時入市風險相對較高。

坦白說,以現時香港樓市的狀況來說,再加上早前有新盤1日出現7宗撻訂,買家毋須太心急貿然入市,建議應先採取靜觀其變態度。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報184.77(反映2018/10/15至2018/10/21(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.16%,而較上年同期上升15.60%。

4個分區中,只有九龍區錄得升幅,按周上升0.57%,新近錄得186.12,較上年同期上升18.75%。反之,新界(東)區跌幅最多,按周下跌1.09%,最新錄得194.31,較上年同期上升13.43%。而港島及新界(西)區均錄得輕微跌幅,分別錄得190.69及171.27,按周分別下跌0.47%及0.33%,較上年同期分別上升12.63%及16.36%。

上周成交個案

-- 北角和富中心低層戶 成交價$1,488萬 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近促成北角和富中心17座低層C室易主,實用面積874平方呎,3房連套房間隔,座向東面享海景,原叫價$1,550萬,後減價$62萬,獲買家以$1,488萬承接,實用面積平均呎價$17,025。

-- 屯門海翠花園2房 $558萬獲承接 --
祥益地產區域董事袁思賢表示,日前錄得屯門海翠花園成交,單位為5座中層C室,實用面積521平方呎,2房1廳,原叫價$650萬,後累減$92萬至$558萬獲承接,實用面積平均呎價$10,710,屬市場價成交。

-- 荃灣愉景新城低層戶 $896萬易主--
世紀21物業(荃灣)分行市務推廣經理宋曉軍表示,新近錄得荃灣愉景新城成交,單位為10座低層D室,實用面積581平方呎,成交價$896萬,實用面積平均呎價$15,422。

-- 屯門新屯門中心2房 $483萬易手--
祥益地產高級客戶經理李啟昌表示,新近促成屯門新屯門中心5座中層G室成交,實用面積455平方呎,2房1廳,獲一名區內上車客以$483萬購入,實用面積平均呎價$10,615,屬稍低市場價成交。

新盤動向

-- 北角維峯‧浚匯最快本周公布價單 --
由恒基主席李兆基私人持有北角維峯‧浚匯,早前上載樓書,提供216伙,面積由196至290平方呎不等,間隔為開放式及1房。項目屬於舊契項目,預期關鍵日期為2020年8月31日。

恒基物業代理營業(二)部總經理韓家輝指,項目示範單位正趕工,工程完成會後周內會盡快開放,價單最快本周公布,計劃11月開售。

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