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施政報告出爐,覓地真的要靠填海嗎?

[28Hse 三地產焦點 第一百八十九期 2018年10月24日] 行政長官林鄭月娥早前發表任內第二份《施政報告》,提出了約250項新措施,當中市民最關心的議題─房屋及土地問題,繼續是施政的重中之重。為了增加土地供應,政府提出比較敏感的填海計劃、發展棕地等。

就著覓地問題,土地供應專責小組進行了「土地大辯論」公眾諮詢,有關詳細報告將於年底提交。有人問,現時報告仍未出爐,政府就提出覓地的措施,豈不是忽略了市民的意願?

事實上,此舉的確有點不當,但又不代表完全忽略公眾意願,為何這樣說?在發布施政報告前,小組已提交初步觀察報告,提及較多人討論的5個選項,當中包括發展棕地及維港以外填海都有出現在施政報告上,未知是真的參考了市民意見,還是實質是政府的立場。

要成功解決土地及房屋問題,從來都要多管齊下。查閱是次的《施政報告》,政府的確提出了多個不同的政策,包括填海、「土地共享先導計劃」及「長者業主樓換樓先導計劃」等,就讓我們一起探討一下。

相信最多人關注的是,究竟政府的填海計劃是如何?林鄭月娥提出會力推「明日大嶼願景」,發展約1,700公頃的人工島、大嶼山北岸及屯門沿海地帶。整個項目跨越20至30年,提供26至40萬住屋單位,供70至110萬人口居住,其中7成為公營房屋,為求滿足市民的置業需求。

對於填海,眾說紛紜,有人支持有人反對。現時市場似乎最關注的是政府要用大量公帑去填海,如果撇除資金來說,單從環保的角度去討論,筆者不反對填海的,只是政府必須要降低對海洋生態的影響,以達至既可增加供應,又可保育的雙贏的局面。

另一方面,為更早釋放那些不在政府發展規劃的私人擁有土地,政府提出「土地共享先導計劃」。成功申請的話,有關土地將由政府與申請者共享,當中不少於六至七成須用作興建以資助出售房屋為主的公營房屋。

申請者需就修改地契向政府繳付屬項目內私營房屋和商業配套的十足市值地價,也要負責興建基建設施,但費用可從地價中扣減。筆者認為,計劃原意是有助釋放,但估計效果並不顯著,因為申請者涉及的成本相當大,而且只得3成可以興建私樓,誘因不大。

而短期供應方面,政府從公屋入手,包括「長者業主樓換樓先導計劃」及推出嶄新優惠措施。「長者業主樓換樓先導計劃」指年滿60歲並擁有單位業權滿10年的業主,可在未補價的第二市場出售其原有單位後購買一個面積較小的單位。

而另一嶄新的優惠措施則是,容許所有家庭成員均年滿70歲的全長者寬敞戶,在調遷至較小的新或經翻新的單位後,可享終身全免租金。對此,筆者認為後者的較為突破,但吸引性欠奉,相信最終反應如長年「終身年金計劃」一樣冷淡。

無可否認,是次的施政報告包含很多針對房屋及土地的政策,但要數最令人關注、對土地及房屋供應最有幫助的必然是填海,但由於有關話題極具爭議,不知道政府會否因輿論壓力,而收回方案呢?

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報185.07(反映2018/10/08至2018/10/14(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.01%,而較上年同期上升15.26%。

4個分區中,只有新界(東)區錄得跌幅,按周下跌3.33%,新報196.46,較上年同期上升15.34%。反之,新界(西)區升幅最多,最近錄得171.85,按周上升1.42%,較上年同期上升17.23%。而港島及九龍區分別錄得191.59及185.06,分別按周上升0.10%及0.37%,較上年同期分別上升14.16%及15.51%。

上周成交個案

-- 荃灣昇柏山高層戶 $756萬易主 --
世紀21物業(荃灣)分行市務推廣經理宋曉軍表示,新近錄得荃灣昇柏山成交,單位為高層RE室,實用面積523平方呎,以$756萬獲承接,實用面積平均呎價$14,455。

-- 屯門兆畦苑低層戶 $386萬獲承接 --
祥益地產高級客戶經理陳秀春表示,日前錄得屯門兆畦苑A座低層18室成交,實用面積443平方呎,累減$14萬,獲一名區內上車客以$386萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$8,713,屬市場價成交。

-- 粉嶺華明邨山景戶 $470萬易手--
世紀21奇豐物業牽晴間區域經理陳偉康表示,日前促成粉嶺華明邨成交,單位為2座(信明樓)高層23室,實用面積443平方呎,2房間隔,望山景,原開價$470萬,後獲外區上車客以$418萬(自由市場價)承接,實用面積平均呎價$9,436。

-- 屯門大興花園2房 成交價$508萬--
祥益地產客戶經理巫嘉露表示,新近促成屯門大興花園1期3座中層H室,實用面積428平方呎,2房2廳,附設企理裝修,累減$60萬,獲區內準新婚首置客以$508萬承接,實用面積平均呎價$11,869,屬市場價成交。

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