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2019年03月: 平均成交呎價 $11517 5.45%   (上月:$10922)
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新盤「時光倒流價」等於樓市下跌?

[28Hse 三地產焦點 第一百八十二期 2018年9月5日] 近日多個新盤傾巢而出,面對加息、人民幣貶值及空置稅推出在即等負面因素,部分發展商以貼市價開售,這是否意味著樓市會有下跌的趨勢?還只是加快項目銷售的宣傳手法?

就以近日最大型新盤LP6為例,以貼市價開盤。項目提供2,392伙,首張價單涉及487伙,定價$558萬至$1,644.8萬。若買家採用即供分期付款方案,最高可享19.5%折扣,即折實價為$449.2萬至$1,324.1萬,折實呎價為$12,903至$18,782。

除此之外,發展商亦紛紛積極推售貨尾,當中新地重推現樓項目匯璽II,更將樓盤定價形容為「時光倒流價」作招徠。新一張價單涉及119伙,平均呎價$23,893,而去年12月價單平均呎價為$26,366,即呎價低於去年逾9%。

事實上,單從一手市場來看,氣氛非常熾熱,即使加價加推的都仍錄得超額認購;但二手成交就比較冷清,截至8月26日,中原十大屋苑經已連續8個周末錄得個位數成交量。

然而這其實是一個不健康的現象,久而久之,整個樓市亦會開始下跌。當購買力只集中在新盤中,手上持有物業的業主並不容易將單位賣出,導致二手市場冷清,當新盤吸盡大部分購買力時,無論一手,還是二手市場都會變得交投淡靜,樓市因而下跌。

現在雖不是最壞的情況,但相信難以阻止情況再惡化,因為發展商短期內應該不會放軟手腳,依然火速全力的銷售新盤。那究竟發展商急於放盤,是為了逃避空置稅,還是真的因種種不利因素而睇淡後市?

就現時的情況來說,筆者估計,兩者都會影響新盤定價,但應該偏向睇淡後市的原因。為何這樣說?現時發展商以貼市價出擊,沒有將單位轉為租,或者將單位售價提高,以補償空置稅,似乎與之前逃避空置稅的策略大不同。

再加上,現時影響樓市的不利因素很多,尤其是市場預期美國9月加息機會甚高,亦預料香港是次會跟隨加息。如果一旦開始加息週期,無論是正在供樓人士,還是準備入市的準買家都有所影響。

對於正在供樓的,最首當其衝的會是採用不設壓力測試、高按揭成數計劃的業主,他們難以應付加息帶來的開支;而對準備入市的準買家而言,上車之路會變得更難,銀行有機會收緊按揭審批標準,除供樓支出增加外,亦要預多首期作準備。

也許正正因為加息的陰霾,發展商以貼市價定價、置業優惠及低息按揭作招徠,務求增加市民入市的信心,令他們擔心愈遲買樓會愈貴,導致發展商可趕及在加息前吸納大部分的購買力。

樓市一向給人的印象只升不跌,但在華麗的背後未必如表面般好。如果香港真的加息,再加上中美貿易戰持續、人民幣貶值等,香港經濟必然受到影響,屆時準買家須考慮自身的需求及經濟能力,自行衡量風險。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報188.44(反映2018/08/20至2018/08/26(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.47%,較上年同期上升16.78%。

4個分區中,只有新界(西)區錄得跌幅,按周下跌0.50%,新報171.48,較上年同期上升17.04%。而九龍區升幅最多,按周上升1.72%,新報187.43,較上年同期上升19.39%。而新界(東)及港島區分別錄得208.82及193.43,按周分別上升1.26%及0.15%,較上年同期分別上升24.50%及10.46%。

上周成交個案

-- 荃灣翠豐臺高層戶 成交價$890萬 --
世紀21物業(荃灣)分行市務推廣經理宋曉軍表示,新近錄得荃灣翠豐臺成交,單位為1座高層D室,實用面積533平方呎,以$890萬獲承接,實用面積平均呎價$16,698。

-- 屯門力生大廈累減$22萬 $398萬易主 --
祥益地產分行經理黃文樂表示,日前錄得屯門力生大廈高層A室,實用面積364平方呎,原叫價為$420萬,累減$22萬,成交價$398萬,實用面積平均呎價$10,934,屬市價成交。

-- 馬鞍山迎海.星灣高層戶 $880萬獲承接--
世紀21奇豐物業嵐岸分行經理林成豐表示,新近錄得馬鞍山迎海.星灣成交,單位為20座高層C室,實用面積511平方呎,2房2廳間隔,座向南面望園景,原開價$898萬,減至$880萬沽出,實用面積平均呎價$17,221。

-- 屯門龍門居3房 $595萬易手--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,新近錄得屯門龍門居10座高層J室,用面積592平方呎,3房2廳,業主原叫價$700萬,參考市場價後作出調整,累減逾$100萬,單位最終以$595萬成交,實用面積平均呎價$10,051,創該屋苑同類型單位雙破頂,成交價更是全屋苑的新高。

新盤動向

-- 油塘鯉魚門徑新盤命名為海傲灣 --
由九建發展的油塘海傲灣,位於油塘鯉魚門徑1號,2座提供646伙,戶型涵蓋開放式至2房單位,預計關鍵日期為明年9月30日。九建市務及銷售部總經理楊聰永指,項目仍待批預售樓花同意書,預計9月份將展開市場推廣的第一步。

-- 西灣河新盤命名為One Eighty --
本地老牌家族林氏家族發展的西灣河筲箕灣道180至184號住宅項目命名為One Eighty,提供57伙,間隔包括開放式、1及2房,預計明年第3季竣工。發展商代表林昍表示,計劃最快今年底推售。

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