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2019年02月: 平均成交呎價 $10979 5.87%   (上月:$10370)
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倡引入「土地區劃整理」、「土地債券」

[28Hse 三地產焦點 第一百八十一期 2018年8月29日] 市場一直有聲音認為,政府收地進度緩慢,從而拖慢建屋的速度。為了加快收地速度,正進行土地大辯論之際,香港大學科斯產權研究中心提出2個建議,包括引入「土地區劃整理」和「土地債券」。

究竟這是什麼建議?首先,「土地區劃整理」是一個土地交換機制,是指私人土地業權人自願向政府交出一定比例的「發展商責任」土地,經由政府規劃,包括興建公營房屋、道路及基建等公共設施。

經過政府規劃後,原來的土地業權人可在原區獲批一幅面積較少、但較優質的土地作交換,而須符合現有審批機制,及補地價後才可作發展。以上建議的目的是誘使土地業權人交地予政府,從而達到雙贏的情況。

而另一個建議呢?「土地債券」指政府可發行地債,用作收購合適的私人土地,包括棕地及原居民的祖堂地等,回收的土地經過重新規劃後,再以市場機制贖回地債。

有關地債列明可發展樓面面積及發行時的票面值,其價值與發展權益掛鈎,持有人可以債券競投面積相若的政府新土地,亦可按市價在市場上自由轉讓。引入具競爭性及高透明度市場機制,目的是釋除市民官商勾結的疑慮。

對於上述的建議,有人認同,另有人覺得是天馬行空,。而筆者認為有關建議理論上是可行的,但實際並不容易執行,例如土地持有人的參與反應、土地如何防止被炒貴,以及如何制定公平公開的機制。

對於「土地區劃整理」的參與人數多寡,就視乎政府開出的條件是否吸引,例如政府按什麼標準去決定土地業權人可換取什麼土地,是按位置,還是面積?事實上,要釐定一個大眾都接受的條件並不是易事。

如果政府開出的條件不夠吸引,難以誘使土地業權人交地予政府,無助解決土地不足的問題;而條件太吸引的話,就會被公眾質疑官商勾結、利益輸送,反而引起民怨。

而「土地債券」方面,就有可能變成投機工具,因為債券價格會隨市場變動,當市場睇好樓市,炒賣土地債券情況就有可能發生,導致樓價上升。另一個方面,債券概念複雜,土地持有人難以理解,未必會願意購買。

為了解決土地不足的問題,不同人士都出謀獻策,然而究竟有幾多建議方案,政府會採納呢?土地大辯論將於9月26日結束,小組要年底前才可將報告提交予政府,未知政府最終會否按民主意做決定呢。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報187.56(反映2018/08/13至2018/08/19(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.57%,反之較上年同期上升16.64%。

本周4個分區均錄得跌幅,當中九龍區跌幅最多,按周下跌0.85%,新報184.26,較上年同期上升15.24%。其次為新界(西)區,按周下跌0.71%,最新錄得172.34,較上年同期上升17.51%。而港島及新界(東)區分別錄得193.13及206.22,按周分別下跌0.39%及0.07%,較上年同期分別上升13.91%及22.98%。

上周成交個案

-- 天后景暉閣高層戶 $828萬獲承接 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,日前錄得天后景暉閣高層A室成交,實用面積400平方呎,座向南面望山景,原開價$828萬,後減價$30萬至$798萬易主,實用面積平均呎價$19,950。

-- 屯門居屋富健花園中層戶 成交價$335萬 --
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,新近促成屯門居屋富健花園4座中層K室易主,實用面積431平方呎,累減$25萬,獲區內首置客以$335萬(居二市場價)承接,實用面積平均呎價$7,773,是次成交金額及呎價雙雙成為屋苑同類型單位的新高紀錄。

-- 荃灣德泰大廈高層戶 $568萬易主--
世紀21物業(荃灣)分行市務推廣經理宋曉軍表示,近日錄得荃灣德泰大廈成交,單位為高層K室,實用面積471平方呎,成交價$568萬,實用面積平均呎價$12,059。

-- 屯門居屋兆畦苑低層單位 $438萬易手--
祥益地產高級營運經理林英傑表示,日前促成屯門居屋兆畦苑B座低層18室成交,實用面積443平方呎,獲一名區內首置客以438萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$9,887。

新盤動向

-- 新地匯璽II周日售117伙 --
由新地發展的深水埗匯璽II將於本周日(9月2日)推售117伙,包括7號價單中的105伙,及12伙3A座B室單位,周六下午6時截票。

匯璽II大手組別A組分4節銷售,有48伙單位可供認購,A1節買家須認購3伙1,000平方呎以上單位;A2節買家最少認購2至3伙,其中最少2伙必須認購千呎以上單位;A3節則最少認購2至3伙,其中最少1伙必須認購千呎以上單位;AS節則必須認購最少1伙千呎以上單位,買家可選擇認購1至3伙;B組為認購1至2伙的一般買家。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。