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2019年07月: 平均成交呎價 $11801 5.1%   (上月:$12435)
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購買連租約單位的利與弊

[28Hse 三地產焦點 第一百七十九期 2018年8月15日] 市場筍盤難求,有買家為怕心儀單位被截足先登,就算連租約單位都會迅速入手。如果沒有即住的需要,買家可待租約結束後收回自住,那究竟購買連租約的單位有什麼好處?又有什麼需要注意呢?

一般而言,買家購入物業的形式,可分為交吉及連租約,前者指物業可即時使用的;而後者是指物業現有租約,新的買家需於購入物業後繼續完成舊業主與租客未完成之租約部份。

連租約的放盤,以往主要是投資客追捧的,但在供應短缺的情況下,有些用家都會考慮,務求早買早享受,擔心愈遲買愈貴。做一件事,往往有利也有弊,現在就讓筆者為大家分析其好處及壞處。

先談好處吧,首先連租約單位售價一般較市價低,入市門檻較低;買家可即時享有租金收入,既可預早計算租金回報,又可省卻找租客的麻煩;此外,買家不需即時付出額外資金用作裝修、維修單位及添置傢電,減輕置業負擔。

而壞處方面,由於單位現有租客居住,準買家未必可以睇樓,要承受「不能準確估計物業購買時狀況」之風險;由於單位不是用作自住,申請按揭條件較差,尤其是按揭成數,連租約單位最多做到5成按揭;單位不能即時入住,不適合有即時需要的買家。

不得不留意的是,為了增加單位的吸引性,市場還有一種放盤叫「連租約、交吉售」,即是指一些正在生約期內的單位,業主與買家簽訂臨時買賣合約後,可行使生約的退租權,在成交前1個月通知租客提早終止租約。

對於上述單位,表面上來看,業主可以交吉形式出售,減低買家的首期開支,令潛在買家的數量增加,但其實涉及很大風險,最壞的情況是,業主要賠訂、賠雙方佣金,甚至有可能被對方追討賠償,損失慘重。

為什麼風險會高?首先交易要順利進行,先決條件是你可以成功通知租客,而且在單位成交前搬出。如果租客有心躲避,如故意不接來電、不讀不回短信,令你無法通知他們,租約未能提早終止。

即使你找到租客,又不代表他們願意搬出。假若買家要收回單位,就要以法律途徑處理,整個收樓過程動輒需半年以上。基於你的單位於成交時,仍未呈於交吉狀態,即違反與準買家所簽訂的合約,要作出相對的賠償。

為避免以上情況的發生,筆者建議即使單位租約處於生約,業主都不要輕易答應單位以交吉出售,寧願減低單位的吸引力,繼續以連租約形式出售,讓雙方日後自行處理租約事宜。

而對於有意購買連租約單位的買家,筆者認為由於未能睇樓,建議可找相類似的單位查看,以了解單位的間隔及景觀等,以推斷單位的情況。除此之外,在簽署臨時買賣合約之前,先向銀行查詢按揭條件,以更準確評估自己的購買能力。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報188.36(反映2018/07/30至2018/08/05(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.13%,較上年同期上升17.84%。

4個分區均錄得跌幅,當中新界(西)跌幅最多,按周下跌1.28%,新報174.72,較上年同期上升20.06%。而港島區按周下跌0.69%,最新錄得192.96,較上年同期上升13.52%。九龍及新界(東)區分別錄得184.88及204.81,按周分別0.26%及0.11%,較上年同期分別上升17.70%及22.88%。

上周成交個案

-- 沙田美松苑中層戶 成交價$408萬 --
世紀21奇豐物業名城分行經理蕭耀邦表示,日前錄得沙田美松苑成交,單位為A座(富松閣)中層6室,實用面積554平方呎,3房間隔,以$408萬(居二市場價)易手,實用面積平均呎價$7,365。

-- 屯門凱德花園2房 $430萬獲承接 --
祥益地產區域董事林偉光表示,日前促成屯門凱德花園1座低層G室成交,實用面積325平方呎,2房2廳,獲區外首置客以$430萬購入,實用面積平均呎價$13,231,屬市場價成交。

-- 北角形品1房 $738萬易主--
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示,新近錄得北角形品中層A室成交,實用面積376平方呎,1房間隔,座向北面望開揚景,獲區外上車客以$738萬承接,實用面積平均呎價$19,628,屬市價水平。

-- 屯門豐景園2房 $535萬易手--
祥益地產高級營運經理林英傑表示,日前錄得屯門豐景園成交,單位為3座中層3室,實用面積397平方呎,2房1廳,獲一名區內客以$535萬承接,實用面積平均呎價13,476。

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