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2019年05月: 平均成交呎價 $12293 3.5%   (上月:$11877)
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新居屋10月接受次輪申請,最平$118萬起

[28Hse 三地產焦點 第一百七十六期 2018年7月25日] 抽居屋的機會又來了!房委會資助房屋小組通過今年10月重啟今期居屋申請,售價,單位定價由原先的市價7折,降至52折,但會收緊轉讓限制。市場估計新一輪的居屋申請超額認購最少45倍,中籤機會更渺茫。

第二輪居屋申請料為期2星期,將於10月接受申請、11月攪珠、明年2月開始揀樓。新申請者的申請資格、入息及資產上限和綠白表比例,維持不變,而申請費用同樣為$240。

那首輪已經申請的人要再次申請嗎?不用再次申請了,因為房委會早前接獲的15萬份申請仍然有效。若申請人想改變申請形式,如由單身申請改為家庭申請,需取消原本申請,10月重新交表,否則重覆申請會被取消資格。

在新的居屋定價機制下,單位售價變得相當吸引,平均呎價由$4,976至$7,246不等。當中東涌裕泰苑最平,售價為$118萬至$318萬;啟德啟朗苑定價為$169萬至$363萬;長沙灣凱樂苑售價由$217萬至$468萬。

當中,值得留意的是居屋有新的轉讓限制。新的限制下,首2年只能以原價賣予「白居二」買家;第3至第5年,業主可於無須繳付補價的情況下,將單位在居屋第二市場上售予綠表及白表買家;滿5年後,業主才可補地價後,並於公開市場出售其單位。

新居屋降低入場門檻,相信會掀起全城瘋搶,當中去年成功購買彩虹彩興苑居屋的網民表示,有見新一期居屋定價太吸引,有意放棄彩興苑的單位,再參與最新一輪居屋申請。對於此想法,你有什麼看法?又是否值得呢?

筆者認為,以上的想法,筆者認為是不明智、是不切實際的。雖然新一期的單位定價較之前的便宜,但取消買賣交易,準買家要承受的風險很多,包括損失資金、得不到物業等。

首先,當準買家撤銷買賣協議,房委會會沒收相等於樓價5%至10%的訂金,以居屋彩興苑最細面積368呎為例,售價約$248.23萬,10%訂金即是$24.8萬,而5%訂金則是$12.4萬。換言之,無論網民是白表還是綠表買家,撻訂都要先損失動輒十幾萬。

第二,上一次抽中並不代表今次都會抽中,再加上估計今期的申請人數較多,抽中的機會較微。一旦不幸抽不到,準業主屆時就會失去上車的機會;如果抽中,又未必可以選擇到自己心儀的單位及屋苑。再次申請居屋的風險較大,有可能最後得不償失。

正因為要面對以上的風險,筆者並不支持各準買家採用如此極端的方法。另外,買樓是一項長遠的投資,無可否認,現時付出的金錢較少,但日後補地價的費用呢?相較之下,新居屋的地價會較彩興苑貴。

所以最好的方法是不變應萬變,一早抽到居屋的準買家,就努力儲錢供樓;而今期有份申請居屋的,筆者就預祝大家可以中籤,早日圓上車夢。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報187.31(反映2018/07/09至2018/07/15(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.21%,較上年同期上升17.69%。

4個分區中,只有港島區錄得升幅,按周上升1.34%,新報197.99,較上年同期上升15.50%。其餘3個分區均錄得跌幅,當中港島區跌幅最多,最新錄得197.99,較上年同期下跌1.13%,較上年同期上升20.27%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得203.36及172.4,按周分別下跌0.72%及0.47%,較上年同期分別上升18.42%及18.50%。

上周成交個案

-- 北角百福花園2房 成交價$875萬 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得北角百福花園成交,單位為安福閣低層F室,實用面積581平方呎,2房間隔,座向東面望開揚山景,原叫價$890萬,最後以$875萬易主,實用面積平均呎價$15,060,屬市價水平。

-- 屯門景新臺2房 $370萬易主 --
祥益地產營業董事胡志偉表示,日前錄得屯門景新臺1座中層G室,實用面積484平方呎,2房1廳,獲一名區內客以$370萬(居二市場價)購入,實用面積平均呎價$7,645,屬市場價成交。

-- 北角富雅花園低層戶 $727萬獲承接--
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示,日前促成北角富雅花園成交,單位為金桂閣低層E室,實用面積421平方呎,2房間隔,座向東面望樓景,獲區外上車客以$727萬承接,實用面積平均呎價$17,268,屬市價水平。

-- 天水圍天盛苑3房 $490萬易手--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,新近錄得天水圍居屋天盛苑N座低層1室,實用面積650平方呎,3房2廳連套房,單位內籠寬敞企理,以$490萬(居二市場價)獲承接,實用面積平均呎價$7,538,屬稍低於市場價成交。

新盤動向

-- 元朗PARK YOHO Milano快開價 首批逾108伙 --
新地旗下的元朗PARK YOHO Milano早前上載樓書,由5座住宅大廈組成,合共提供538伙,實用面積由233至1273平方呎不等,採開放式至3房間隔,另有特色單位。

新地代理總經理陳漢麟指,項目快將公布首批價錢,首批將推不少於108伙,會包括多個戶型,料可吸引不同買家。

-- 筲箕灣逸瑆短期內上載樓書 --
由麗新及市建局發展的筲箕灣逸瑆,將於7月底或8月初上載樓書。項目以單幢式設計,位於西灣河街9號,提供144伙,主打開放式及1房戶,實用面積由264至386平方呎,預計關鍵日期為2020年6月30日。

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