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2019年05月: 平均成交呎價 $12293 3.5%   (上月:$11877)
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天大喜訊!居屋定價與市價脫勾

[28Hse 三地產焦點 第一百七十四期 2018年7月11日] 政府終於出招了!早前公布推出六項房屋政策措施,希望重燃市民的置業希望。至於措施是否真的有效,卻引起不少人爭議,究竟新的房屋政策會為樓市帶來什麼影響?香港人又是否較容易上車呢?

行政長官林鄭月娥表示,新措施旨在達到三個目標,包括令資助出售單位更可負擔、增加資助房屋單位供應並加強支援過渡性房屋供應,以及鼓勵一手私人住宅單位盡早推出市場。

就著有關目標,政府制定一系統的措施,包括修訂資助出售單位定價政策、將市建局馬頭圍道項目改作首置先導項目、向空置一手單位徵收額外差餉、以及修改「預售樓花同意方案」,以改善銷售手法、改撥私營房屋用地以發展公屋,以及成立專責小組協助民間推行過渡性房屋項目。

以上的措施,筆者最關心的,相信亦是大家最留意的是居屋部分。在新機制下,居屋定價與市價脫勾,轉為以市民的負擔能力定價,即引用非業主住戶家庭每月入息中位數為參考點。

今年居屋出售計劃會否實施新定價政策,仍是未知之數,但如果真的採用新機制,單位售價將會由評估市值七折,改為評估市值五二折。單位定價大大減少,上車門檻降低,無疑減輕市民的負擔能力,但負面影響是有機會增加申請居屋人數,變相減少申請者中籤機會。

那對市場有什麼影響呢?基於日後新居屋的減價,綠表二手居屋市場都出現減價情況,包括東涌裕東苑B座高層3室,實用面積594平方呎,3房間隔,在綠表市場放盤原本叫價$488萬,新政策推出後,單位減價$20萬至$468萬易主,平均呎價$7,879,減幅4.1%。

事實上,新的措施亦會影響私樓二手市場,為何這樣說?改撥私營房屋用地以發展公屋,即是增加公屋供應,而減少私樓供應。雖然此舉可以解決抒緩公屋短缺嚴峻的問題,但市民的剛性需求大,減少私樓供應,不排除會進一步推高樓價。

有人說,不用擔心私樓樓價被推高,因為政府開徵一手樓空置稅,部分發展商會積極推售新盤,市場的供應量激增,可以趁此時入市。究竟什麼是空置稅?又是否真的有效?

根據政府建議,一手私人住宅單位在獲發入伙紙後12個月內還未曾出售,而又有超過6個月並未作居住或出租用途,便會被視為空置單位,有關業主(發展商)需繳付空置稅,金額為應課差餉租值的兩倍。

筆者認為此措施是有效的,但只屬於短期。無可否認,現時發展商加快推盤進度,但只推售手持現樓貨尾或新盤,而且部分是豪宅物業,不是一般市民都可以負擔的。另外,就著新措施,估計有發展商會「見招拆招」,延遲推出日後新盤的樓花、拖慢建築進度,以延遲獲發入伙紙的時間。

坦白說,六項新的房屋措施的作用相對有限,因為增加的單位數量相當有限,未能真正解決嚴峻的房屋問題。眾所周知,要真的解決問題,必然是大幅增加土地及房屋供應,早前政府曾提及過填海,不知道會否日後真的會進行呢。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報186.81(反映2018/06/25至2018/07/01(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.26%,較上年同期上升16.72%。

4個分區中,只有港島區錄得跌幅,按周下跌0.14%,新近錄得195.47,較上年同期上升13.20%。九龍區新報182.65,按周上升0.54%,較上年同期上升17.69%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得203.95及171.73,分別按周上升0.99%及0.83%,較上年同期分別上升19.10%及20.14%。

上周成交個案

-- 沙田濱景花園2房 成交價$935萬 --
世紀21奇豐物業新界東豪宅分行助理區域營業董事周淑萍表示,新近錄得沙田濱景花園成交,單位為3座高層C室,實用面積544平方呎,3房改2房間隔,座向西北,單邊望馬埸河景,以$935萬易手,實用面積平均呎價$17,188。

-- 屯門聚康山莊低層戶 $555萬易主 --
祥益地產客戶經理巫嘉露表示,日前促成屯門聚康山莊1座低層H室,實用面積428平方呎,2房2廳,獲外區首置客以$555萬獲接,實用面積平均呎價$12,967,屬市價成交。

-- 將軍澳慧安園山景戶 $792萬易手--
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示,新近錄得將軍澳慧安園成交,單位為4座高層B室,實用面積578平方呎,望公園及山景,原開價$800萬,後減至$792萬易主,實用面積平均呎價$13,702,成交價創屋苑單位新高。

-- 屯門居屋兆安苑2房 $480萬獲承接--
祥益地產區域董事袁思賢表示,新近錄得屯門居屋兆安苑D座低層7室,實用面積563平方呎,2房2廳,間隔四正,累減$30萬,獲區外首置客以$480萬(自由市場價))購入,實用面積平均呎價$8,526,稍低市場價成交。

新盤動向

-- 大埔雲滙第2期周六售168伙 --
新地大埔雲滙第2期加推第2張價單,涉及88伙,價單定價$656.96萬至$1,927.85萬,價單呎價$19,794至$24,222。新地代理總經理胡致遠補充指,銷售安排中首輪168伙,包括開放式至3房單位,將於本周六(14日)中午發售。

當中,2伙或以上單位買家優先揀樓,其中1伙必須為指定3房,大手組別單位上限為36伙,其次為認購1伙至2伙一般買家。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。