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2019年05月: 平均成交呎價 $12322 3.75%   (上月:$11877)
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新居屋延期抽籤,推高二手居屋樓價

[28Hse 三地產焦點 第一百七十二期 2018年6月20日] 每當有新居屋單位推出,市場必定「爭崩頭」,有人甚至會形容抽居屋比中六合彩更難。今年的新居屋及白居二原定在6月13日進行抽籤,但最終宣佈延期, 令很多申請者大失所望,甚至打亂了他們的置業計劃。

直至現時,房委會仍未能公布確實攪珠日期及安排,究竟是什麼令房委會破天荒延期抽籤?房署未有解釋原因,但市傳是因房署計錯申請表數目而成,早前公布居屋申請數目為16.6萬份,但經點算後,實際有效申請表只得15.2萬份。

為什麼是次的點算會出現錯誤?有消息指,是因為職員錯當白居二申請表為居屋申請表。而房署解釋,在檢查申請表時,發現不少申請者將申請表投入非所屬計劃的投遞箱內,令數字有出入。

這亦可以反映居屋申請程序和方式落後,現時申請居屋或白居二要交紙本表格,填妥後可郵寄或親身遞交至居屋銷售小組。其實現時科技發達,為何不參考上次申請房協資助房屋那樣,容許以網上遞交申請,這可以大大縮短人手處理表格的時間。

攪珠日期和安排尚未確定,如果攪珠日子延至7月,整個揀樓程序將會順延。對此,筆者認為這無疑對申請者影響很大,尤其是打算知道居屋結果後,才考慮會否租屋或續租的人,現時結果未出,有可能令他們造成「兩頭唔到岸」的情況。

與此同時,由於詳情有待公布,有買家擔心愈遲買愈貴,心急入市,因此不少業主叫價變得進取,繼而進一步推高居屋二手市場價格。根據市場消息,康山花園有3房單位在自由市場叫價$1,100萬,價錢已經可媲美私樓價錢。

在此氣氛下,新的九龍區綠表居屋王誕生了!單位為牛池灣嘉峰臺5座高層F室,實用590平方呎,屬3房間隔,原業主開價$760萬,後減價$8萬至$752萬(未補地價)易主,平均呎價$12,746,是次呎價更刷新九龍區未補價居屋呎價的新高。

隨著居屋的價錢上升,連帶私樓的亦會上升,是一個惡性循環。一般而言,香港的居屋是按市價的7折定價,即是說當樓價上升,意味著新居屋的定價亦會上升,令到原意幫助市民置業的居屋形同虛設。

市場要求未來居屋價錢與市價脫鈎的聲音不斷,政府表示正研究有關問題,並會檢視居屋定價。就於居屋定價,有人建議重推彈性折扣,讓中籤家庭以市價5至7折不等購買單位,減輕負擔;有人建議更改為與申請人負擔能力掛鈎,減少斷供的情況;有人認為應該以居屋建築成本來定價,單位價錢相對較便宜。

對於以上的建議,第一個相對較容易,只是要決定何時是高折扣,何時是低折扣才是合適的,而參考申請人負擔能力、居屋建築成本相對較難,一來難以釐定負擔能力的基準,二來不能反映不同的地區的差異,容易引起社會的衝突。

其實,香港的居住問題已迫在眉睫,要幫助市民置業,政府的行動刻不容緩。筆者認為必須及早制定新的定價機制,尤其是日後推出的居屋源源不絕,香港的市價過高,即使有折扣,市民都難以負擔,甚至買不起,那又有什麼作用呢?

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報184.43(反映2018/06/11至2018/06/17(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.98%,較上年同期上升15.91%。

4個分區均錄得升幅,當中新界(西)區按周上升1.42%,新報169.11,較上年同期上升18.42%。新界(東)區按周上升1.31%,最新錄得201.96,較上年同期上升20.13%。而港島及九龍區分別錄得190.12及181.45,按周分別上升0.09%及0.77%,較上年同期分別上升11.36%及15.84%。

上周成交個案

-- 北角建華花園2房 $790萬易手 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得北角建華花園成交,單位為高層C室,實用面積397平方呎,2房間隔,座向北面享少海景,原開價$799萬,後減價$9萬至$790萬沽出,實用面積平均呎價$19,899,屬市價水平。

-- 屯門公屋良景邨2房 成交價$223萬 --
祥益地產高級營運經理黃文樂表示,新近錄得屯門公屋良景邨3座(良傑樓)低層12室,實用面積443平方呎,2房1廳,獲區內首置客以$223萬(未補地價)購入,實用面積平均呎價$5,034,屬市場價成交。

-- 馬鞍山翠擁華庭3房 $968.8萬獲承接--
世紀21奇豐物業海典灣分行經理胡佩碧表示,日前錄得馬鞍山翠擁華庭2座高層A室,實用面積686平方呎,3房1廳間隔,座向西北望海景,以$968.8萬易手,實用面積平均呎價$14,122。

-- 屯門啟豐園低層戶 $450.5萬易主--
祥益地產區域董事袁思賢表示,日前促成屯門啟豐園4座低層F室成交,實用面積325平方呎,2房1廳,四周環境清幽,獲區內首置客以$450.5萬承接,實用面積平均呎價$13,862,屬市場價成交。

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