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2019年07月: 平均成交呎價 $11828 4.88%   (上月:$12435)
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新盤撻訂 買家蝕逾$70萬

[28Hse 三地產焦點 第一百七十一期 2018年6月20日] 買到樓就等於人生勝利組?非也,要完成供樓任務才算,供完樓該資產才真正屬於自己。供樓時間長,難免途中有意外,如失業或急病等,都有可能導致斷供,物業最終被收回。

近日,有長沙灣喜遇買家撻訂,短短八個月料蝕逾$70萬,令市場震驚。究竟為什麼會損失這麼多錢?事源買家去年9月採用「靈活優惠付款」計劃購入1房單位,成交價為$582.71萬。

根據計劃,樓價分4個階段付款,簽定臨時買賣合約時,買家要付樓價5%的訂金;簽約30天內再支付樓價5%;330天內分5期繳付樓價5%,即每60天支付樓價1%;樓價85%即樓價餘額,就是當發展商向買方發出通知的日期後之14日內付清。

根據資料,買家於5月31已終止交易,即是說他最少付的訂金為樓價13%,即約$75.8萬。以上的個案是悲劇,亦是一個警號,提醒準備入市的要量力而為,不要因低首期就盲目入市,要計好數、供得起才去買樓。

現時樓市熾熱,新盤幾乎搶購一空,當有買家撻訂,發展商反而賺得更多,將撻訂單位加價重推已成市場常態。單位最後以$645.14萬售出,實用面積287平方呎,平均呎價$22,479。以原價來計算,價單定價由$588.6萬加至$665.1萬,提價13%。

有人說該買家撻訂收場是咎由自取,自己不自量力才形成如此,那如果因為發展商提早收樓,而令買家申請不切按揭呢?一般而言,買家購買的新盤是樓花來的,物業落成日期只是一個估計值,有可能受天氣等因素影響,實在難以估計。

值得留意的是,如果新盤延遲交樓,發展商要找認可人士簽署證明受天氣影響。另外,根據《一手住宅物業銷售條例》,若發展商在延期6個月後仍未完工,準業主才可撤銷合約,獲退還付款及利息。

基於現時香港大多工程都會延遲,有人就會認為,發展商多數會遲交樓,提早交樓的機會微。其實正正相反的,新盤的落成時間相對較準時,提早大半年交樓的大有人在,這反而有可能令買家大失預算。

購買新盤時,發展商通常提供至少兩種付款計劃,包括即供付款及建築期付款。前者是當買家購入新盤後,立即開始供款的計劃;而後者是買家付出首期後,待物業入伙時,再開始找銀行申請按揭。換言之,對於選用建築期付款的買家,提早收樓影響很大的。

按合約來說,買家需在收到發展商通知後2星期內完成交易,否則有可能要支付罰息。一般而言,收樓前兩星期才有批核結果,時間是足夠的,但有些人會較心急,想儘快成功申請按揭,那如何可加快審批呢?

首先,買家必須主動地遞交所有文件,如糧單、出糧戶口月結單及稅單,否則要花時間補齊資料。另外亦可以選擇出名批得快的按揭銀行,但是如何得知?這不是公開的資料,只可從朋友或網民經驗得知。

筆者認為,買樓涉及的金錢很多,再加上市場低首期的付款計劃很多,有興趣買樓的宜仔細地衡量個人經濟能力及可承受的風險,以免最後入市後撻訂,損失慘重。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報182.64(反映2018/06/04至2018/06/10(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.57%,較上年同期上升14.24%。

4個分區中,只有港島區錄得跌幅,新報189.95,按周下跌0.03%,較上年同期上升10.69%。九龍錄得輕微升幅,新報180.05,按周上升0.33%,較上年同期上升14.62%。而新界(東)及新界(西)區分別報199.34及166.74,按周上升0.59%及1.28%,較上年同期分別上升17.93%及15.22%。

上周成交個案

-- 北角友福園2房 $610萬易主 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得北角友福園成交,單位為低層D室,實用面積409平方呎,2房間隔,座向南面望樹景,原開價$630萬,後減價$20萬至$610萬易主,實用面積平均呎價$14,914,屬市價水平。

-- 屯門大興花園低層戶 成交價$505萬 --
祥益地產客戶經理巫嘉露表示,日前促成屯門大興花園2期4座低層C室,實用面積464平方呎,2房2廳,成交價$505萬,實用面積平均呎價$10,884,屬於市場價成交。

-- 鑽石山鳳德邨中層戶 $228萬獲承接--
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示,日前錄得鑽石山鳳德邨成交,單位為8座(斑鳳樓) 中層01室,實用面積354平方呎,2房1廳,座向南面望開揚景,原開價$250萬,後減至$228萬(居二市場價)易手,實用面積平均呎價$6,441。

-- 屯門居屋兆軒苑2房 $448.8萬易手--
祥益地產高級客戶主任李意銘表示,新近促成屯門居屋兆軒苑B座低層17室成交,實用面積376呎,2房1廳,附設靚裝連部份傢電,獲區內首置客以$448.8萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$11,936,屬市場價成交。

新盤動向

-- 旺角尚璽上載樓書 --
由實德環球集團主席楊海成個人及相關人士持有的旺角尚璽上載樓書,項目位於大角咀道247號,屬單幢式設計,提供76個單位,劃一為開放式設計,實用面積158至193平方呎,當中4伙為平台開放式戶,項目預計關鍵日期為2019年10月31日。

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