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2019年03月: 平均成交呎價 $11517 5.45%   (上月:$10922)
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新地王掀全城反價封盤潮

[28Hse 三地產焦點 第一百六十九期 2018年6月6日] 高處未算高,新天價地王又誕生了!眾所周知,香港缺乏可供發展的土地,房屋問題日益嚴重,買家爭先入市、發展商以高價搶地的情況並不罕見。全港最貴地王紀錄再次刷新,究竟對市場有什麼影響呢?

新地王是位於九龍啟德第1F區1號的商住用地,由新地以$251.61億投得。以上地皮總面積約17.8萬呎,最低及最高的樓面面積分別為84.9萬呎及141.5萬呎。若以最高的樓面面積計算,每呎地價約為$1.78萬。

據賣地章程顯示,中標財團除要開發連接啟德站出口、面積超過4.3萬呎的地下商店街外,同時,亦需興建安老院舍及長者日間護理中心。也許因為這些條件,最後僅收到5份標書,數目雖遜於預期,但成交價卻非常高。

新地王的面世,究竟對準買家、業主等有什麼影響?主流的意見下,大多業主相信地皮錄得高價成交,會對未來樓市有利。他們認為當「麵粉價」貴,會推高未來的「麵包價」,因此市場引發反價潮。

因為看好日後樓市,業主都心雄加價,紛紛反價或封盤。綜合市場消息,反價潮最誇張的是鄰近地王的譽.港灣,當中有單位1個月內升幅高達22.4%。有關單位為2B座中層D室,實用面積540呎,2房,4月中以$980萬放售,地王誕生後,即反價$220萬至$1,200萬放售。

對於準買家的影響呢?由於多個屋苑瘋狂加價,部分買家擔心「遲買貴幾球」,而加快入市步伐。正因為如此,令除啟德附近以外的地區,包括將軍澳及天水圍的屋苑都錄得破紀錄成交。

祥益黃肇雯表示,天水圍天麗苑高層20室,實用面積211呎,獲一名區內客以$325萬(自由市場價)購入,平均呎價$15,403。是次成交不單成交價及實用呎價錄得雙破頂,而且呎價更創出該屋苑的新高紀錄。

由於可見,新地王對樓市的影響不可忽視。那發展商選擇現時以高價買地,是因為睇好後市發展,還是此地皮真的值得投資?事實上,近日政府致力發展啟德,令未來社區配套完善,前景亮麗,對發展商來說,購買此地皮相信有利可圖。

當然地皮的價值主要來自商業價值,價值比較高的,發展商自然會趨於入市。相比之下,此地皮商業價值是屬於高,為何呢?由於地盤是商住用地,故此我們會分開住宅及商業部分來分析,先談住宅,地盤位置優越,位於未來沙中線港鐵站對面,加上日後的交通配套,往返各區四通八達,方便住客上班上學。

而商業部分,此地盤有接近40萬呎面積屬於商業樓面,而且兩旁有由南豐及利福分別發展,合共逾200萬呎的地標式商業項目,再加上發展商日後要興建的地下商店街,容納大量就業人口,帶動強勁的居住需求。

筆者認為,啟德地打破地王紀錄是合情合理的,但樓市會否像預計的向好方面發展,仍是言之過早。因此在樓市充滿未知性的情況下,要置業上車的人,應停一停諗一諗,不要盲目心急作出入市的決定。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報181.58(反映2018/05/21至2018/05/27(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.34%,較上年同期上升14.36%。

4個分區中,新界(西)區跌幅最多,按周下跌0.58%,新報164.06,而較上年同期上升14.45%。九龍區亦錄得輕微跌幅,最新錄得175.60,按周下跌0.19%,較上年同期11.52%。反之,港島及新界(東)均錄得升幅,分別按周上升2.01%及1.05%,錄得192.54及197.86,較上年同期分別上升13.19%及18.08%。

上周成交個案

-- 北角維峰開放式單位 $700萬獲承接 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得北角維峰成交,單位為中層B室,實用面積280平方呎,開放式間隔,座向西南望開揚景,獲買家以$700萬獲承接,實用面積平均呎價$25,000,屬市價水平。

-- 天水圍天富苑2房 $335萬易手 --
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,新近錄得天水圍天富苑J座高層7室,實用面積506平方呎,2房1廳,減價$15萬,獲一名外區綠表客以$335萬(居二市場價)購入,實用面積平均呎價$6,621,成交價創屋苑新高。

-- 火炭御龍山2房 $998萬易主--
世紀21奇豐物業御龍山分行助理區域營業董事周淑萍表示,日前促成火炭御龍山3座高層D室成交,實用面積554平方呎,2房間隔,座向西北,買家以$998萬連租約承接,實用面積平均呎價$18,014。

-- 天水圍嘉湖山莊低層戶 成交價$596.8萬--
祥益地產分行經理謝利官表示,日前錄得天水圍嘉湖山莊7期(景湖居) 7座低層H室,實用面積550平方呎,附設企理裝修,成交價$596.8萬,實用面積平均呎價$10,851,屬市場價成交。

新盤動向

-- 旺角利奧坊‧凱岸周六售180伙 --
由恒基發展的旺角利奧坊‧凱岸,加推第2張價單,涉及77伙,包括18伙開放式、55伙1房及4伙2房,價單定價$504.3至$1,021萬。項目首兩張價單共180伙將於本周六(9日)發售。

恒基物業代理營業(二)部總經理韓家輝表示,開售不設大手購貨,每組買家最多購買2伙,周五(8日)中午截票。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。