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2019年03月: 平均成交呎價 $11517 5.45%   (上月:$10922)
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近親轉讓物業避辣稅,慳高達樓價6.5%

[28Hse 三地產焦點 第一百六十五期 2018年5月9日] 為樓市降溫,政府先後推出多項辣招,但正所謂「你有張良計,我有過牆梯」,辣招往往被聰明的買家破解。香港樓價高,買家為求避稅,令市場經常出現一些旁門左道的買樓方法。

根據報道指,藝人謝霆鋒去年以$8,500萬購入淺水灣豪宅送贈給父親謝賢,但近日發現單位已轉回謝霆鋒名下。此看似是很平常的舉動,但透過直系親屬「曲線買樓」,令霆鋒成功慳了$552.5萬的稅項。

究竟他是怎樣慳逾$500萬的稅?由於謝霆鋒手上持有不少物業,以他的名義買樓須付15%的雙倍印花稅,即約$1,275萬。而父親謝賢買樓時要付4.25%印花稅;將單位轉讓時,要付樓價的4.25%印花稅,即合共$722.5萬。

就這樣他慳稅$552.5萬,有人覺得是鑽研稅務條例中的漏洞。事實上,這做法原則上可行,亦沒有涉及犯法。在香港,近親之間的轉讓過往一般視作資產處理,而不屬於交易,因此額外印花稅、雙倍印花稅會被豁免。

其實若採用上述方法,買家可以不斷重覆運作,購入單位再轉讓予近親,從而避免不少稅務。事實上,市面上慳稅手法層出不窮,有的方法最後所慳回的費用更多,所以即使方式程序繁複亦有人採用。

記得之前最多人濫用的是利用「一約多伙」購買多個單位,以迴避繳交高昂的印花稅。由於情況嚴重,政府快速堵塞漏洞,不夠半年再次收緊印花稅機制。對於透過近親或直系親屬等「曲線買樓」,要杜絕並不容易,認為可先加入一些限制。

基於人是有自由的,政府無可能阻止近或直系親屬之間轉讓單位,但的確可從細則入手,如限制轉讓次數、規定不能夠在短時間內多次轉讓,以及可考慮規定買家需買樓一段時間後,才可轉讓予近親等。

講起送贈樓,筆者提提各位有意買樓的買家,如果你想入手的物業是業主以「送贈契」形式(即沒有代價的樓宇交易)取得,而且他在取得後5年內出售的,基本上銀行對此物業承造不到任何按揭。

為什麼會這樣?因為單位原業主贈送單位後申請破產後,「送贈契」可能會被推翻。根據香港有關破產的條例,規定由破產人破產當天起計前5年內,曾經送贈他人的資產/物業,即使送了出去根據破產官之申請法庭仍可以命令送贈之轉易無效。

因此,銀行為免承擔風險,故不會批出新的按揭,即是說買家只可以全額付款。當然,其實筆者並不建議大家購買此類單位,即使要買要先做查冊,以及簽訂買賣協議前尋求法律意見,以免因小失大。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報182.17(反映2018/04/23至2018/04/29(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升1.21%,較上年同期上升17.19%。

4個分區均錄得升幅,當中升幅最多的是港島區,按周上升2.47%,新報189.55,較上年同期上升13.92%。而九龍區的升幅亦不少,最新錄得180.67,按周上升1.91%,較上年同期上升17.75%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得189.12及161.94,按周分別上升0.06%及0.09%,較上年同期分別上升13.68%及16.08%。

上周成交個案

-- 筲箕灣東熹苑3房 成交價$792萬 --
世紀21溢榮地產客戶經理林曉怡表示,新近錄得筲箕灣東熹苑成交,單位為景熹閣中層09室,實用面積645平方呎,3房間隔,室內裝修雅致,望山景,原開價$818萬,減價$26萬至$792萬(自由市場價),實用面積平均呎價$12,279。

-- 屯門居屋新圍苑高層 $429.8萬易主 --
祥益地產高級客戶經理陳秀春表示,新近屯門居屋新圍苑B座高層3室成交,實用面積401平方呎,2房1廳,累減$10.2萬,獲區外首置客以$429.8萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$10,718,屬市場價成交。

-- 北角嘉信大廈高層戶 $760萬獲承接--
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示,日前促成北角嘉信大廈B座高層06室成交,實用面積388平方呎,2房間隔,座向北面望街景,獲區外上車客以$760萬承接,實用面積平均呎價$19,588,屬市價水平。

-- 天水圍嘉湖山莊3房 $648萬易手--
祥益地產分行經理林家倫表示,日前錄得天水圍嘉湖山莊2期(賞湖居) 5座高層B室,實用面積633平方呎,3房2廳連套房,擁開揚遠景,成交價$648萬,實用面積平均呎價$10,237,呎價創出同類型分層戶的新高。

新盤動向

-- 屯門御半山周六售188伙 --
新地屯門御半山(御半山第1期)公布最新的項目部署,將撥出188伙於本周六(5月12日)作首輪銷售。188伙中,當中108伙來自首張價單全數單位,另有80伙來自2號價單。

新地代理業務部總經理張卓秀敏指,首輪銷售中安排大手買家優先揀樓,最少認購2伙,最多認購3伙,惟其中1伙必須為2房,而大手組別有18伙可供認購的2房,若全數買家均認購3伙,料大手組別最多可售54伙。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。