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2019年07月: 平均成交呎價 $11801 5.1%   (上月:$12435)
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取消SSD以釋放二手盤源?

[28Hse 三地產焦點 第一百六十二期 2018年4月18日] 近年房屋問題一直困擾着香港人,房屋供應不足、樓價過高,引致社會不滿情緒不斷上升。為抑止樓價再上升,有人建議政府取消辣招,因為業主會將稅項轉嫁至買家身上,樓價自然因而上升。

回顧現行的辣招,包括徵收額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)。額外印花稅指若買家在購入物業後36個月或以內將之轉售,須繳交稅項;所有非香港永久性居民(包括本地及海外公司)購入物業須付買家印花稅;而已擁有物業的香港永久性居民,若購買第二個住宅需付雙倍印花稅。

事實上,要求政府減辣的聲音持續,但政府依然不為所動,覺得現時樓市仍在持續升溫,減辣只會令樓市火上加油。那究竟幾時才是取消辣招的合適時機?如果貿然減辣又對社會有什麼影響?

筆者認為,政府推出的措施的確令物業買賣成交宗數減少,但樓價卻愈來愈貴。翻查資料,中原地產公布2017年全年整體有83,837宗買賣登記,錄得$7,264.9億,而辣招推出的2012年錄得115,533宗買賣登記,涉及$6,539.6億。

為了市民可以負擔到現時的樓價,政府有必要改變政策,但必須要循序漸進,作出適當的調整。假若一次過取消所有的辣招,意味着政府確定跌勢,有可能引起社會恐慌,各方爭先拋貨,隨時引起骨牌效應。

市場普遍認為先要取消的是SSD,而筆者亦相當認同。無可否認的是,現時香港房屋供應欠奉,當SSD取消了,市場的供應會隨之增加,正確的說是將三年內的供應量一次過推出市場,因為業主不用等屆滿3年SSD期限,就可以將單位賣出。

再者,其實某程度上SSD作用相對較低,形同虛設。一般而言,在市場房屋供應缺乏的情況下,業主叫價較進取,甚至高於市價。當單位成功轉手時,即使業主要付額外的稅項,仍可以獲利離場。

就好像近日成交的元朗朗屏8號2座低層C室,實用面積337平方呎,獲區內用家以$526萬承接,實用面積平均呎價$15,608。據知,原業主於2016年3月以$380萬一手購入單位,持貨2年扣除樓價10%的SSD稅後,獲利$94.6萬。

另一方面,如果政府取消SSD,相信有不少銀主盤會湧到市場,從而加快房屋供應的速度。要知道,不少業主因按揭成數不足、首期不足,以及未能通過壓力測試等原因而斷供,單位也許入手未夠一年已淪為銀主盤。基於財務公司不願付出昂貴的印花稅,會選擇直到SSD鬆綁後才將單位沽出。

與此同時,取消SSD對樓市的影響並不少,當中有可能改變一手市場的狀況,發展商現行以擠牙膏式推售新盤,甚至會封盤。但如果在沒有SSD的情況下,已購買新盤的業主就是發展商的競爭對手,因此發展商未必會繼續惜售單位。

由此可見,取消SSD有人歡喜有人愁,業主與發展商持有相反的意見,而對於無殼的筆者,當然希望房屋供應愈多愈好。但話雖如此,相信政府都會保持一貫的作風,按兵不動,認為順其自然樓價就會向下跌。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報177.42(反映2018/03/26至2018/04/01 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.11%,較上年同期上升16.29%。

本周港島區跌幅最多,按周下跌1.64%,新報181.04,較上年同期上升9.74%。而九龍區同樣錄得跌幅,按周下跌0.34%,新報174.25,較上年同期上升17.73%。而新界(東)及新界(西)區分別187.41及160.72,分別按周上升0.64%及0.75%,較上年同期分別上升13.82%及17.80%。

上周成交個案

-- 將軍澳康盛花園2房 $530萬易手 --
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示,新近將軍澳康盛花園成交,單位為2座中層K室,實用面積495平方呎,2房,座向西南望開揚山景,獲區外首置買家以$530萬(自由市場價),實用面積平均呎價$10,707。

-- 屯門龍成花園2房 成交價$513萬 --
祥益地產區域董事林偉光表示,日前錄得屯門龍成花園2座中層A室成交,實用面積447平方呎,2房2廳,減價$7萬,獲區內首置客以$513萬購入,實用面積平均呎價$11,477,是次實用呎價創該屋苑新高紀錄。

-- 粉嶺牽晴間2房 $532萬獲承接--
世紀21奇豐物業粉嶺區區域經理陳偉康表示,新近促成粉嶺牽晴間6座高層A室成交,實用面積384平方呎,2房2廳間隔,座向東北望園景及開揚山景,原開價$520萬,後反價至$532萬易主,實用面積平均呎價$13,854。

-- 天水圍居屋天盛苑高層戶 $400萬易主--
祥益地產分行經理謝利官表示,新近促成天水圍居屋天盛苑A座高層4室易主,實用面積535平方呎,累減$20萬,獲區內首置客以$400萬(居二市場價),實用面積平均呎價$7,477,屬於市場價成交。

新盤動向

-- 西營盤瑧蓺加推54伙 --
新世界旗下的西營盤瑧蓺加推第5張價單,涉及54伙,實用面積由190至227平方呎,價單定價$815.2萬至$1,034.2萬,平均呎價$40,498至$45,559。

根據項目最新的銷售安排,價單5號內的17伙單位將於20日早上11時以先到先得方式發售,分3組揀樓,新世界員工優先揀樓,每人限購1伙;其次為銷售安排第4號曾入票但未成功購樓的準買家;最後為一般買家。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。