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徵收空置稅有用嗎?

[28Hse 三地產焦點 第一百六十期 2018年4月4日] 近日財政司司長陳茂波指,留意到有愈來愈多已落成但未出售的一手樓,正研究如何釋放空置單位,空置稅是考慮之列。其實關於空置稅的話題已討論多年,但香港政府一直沒有推行,究竟現時是否引入的適當時候?

什麼是空置稅?一般而言,是指對空置達一定時間的房屋徵收的稅項。那徵收空置稅有何作用?這藉此增加業主或發展商把住宅單位空置的成本,有助打擊囤積以降低空置率,增加市場樓宇供應,以紓緩住宅樓價及租金上升的壓力。

但要實施空置稅並不容易,先要設定目標,是套用於整個市場,還是只針對一手或二手市場私人物業?其後要界定空置的定義,空置多久才要徵稅?有沒有豁免權?以及要如何釐定稅率,應視乎單位大小而定,還是劃一徵收?

目標方面,基於已落成但未出售的一手樓數量,較去年顯著上升,市場普遍認為政府會只針對一手市場的機會較大。根據差餉物業估價署的資料顯示,去年年底整體私人住宅空置率為3.7%,涉及空置單位數目約4.3萬,當中已落成但未出售的一手樓佔9,500個,是自2008年以來最高。

另外要如何在法律上介定空置的定義?事實上,關於空置稅的空置定義一向最多爭拗,而且較多灰色地帶,例如對於二手樓,正在裝修的物業、業主長期去旅行或留學算不算空置?而一手樓要空置多久才需要徵稅?假如發展商標出高價,銷情很慢,那算空置嗎?

要成功訂出空置的定義,政府才可以繼續下一步,如釐定稅率。其實,稅率要定得合宜,並不是容易的事,定得太低,只會輕微增加發展成本,沒有效用;定得太高,發展商有機會拖慢建屋的速度,反而弄巧反拙。

其實,筆者認為香港現時未需要徵收空置稅,因為空置率尚為低,對樓市的幫助不大。但是如果政府真的要推出,相信只針對一手樓會較好,因為二手樓執行難度較高,而且需要花大量人力物力查證,涉及的行政費用較多。從社會成本和社會效益角度來說,二手樓實施空置稅並不值得。

只針對空置的一手樓徵稅,理想的,發展商會為避免成本上升,減少囤積單位的情況,因而增加房屋供應;相反,負面的想,發展商可以拖慢建屋的速度去避稅,或者將稅項轉移至買家身上,令新樓愈賣愈貴。

其實,政府再次提及徵收空置稅,不得不令人懷疑的是,這是為了轉移市民的視線,令市民的焦點轉到空置單位上,而忽略了增加房屋供應的最主要方法是從土地供應入手。

以現階段來說,筆者覺得引入空置稅並不是合適的時機,始終空置單位多寡對樓市的影響不大,既然要時間討論如何實施空置稅,倒不如政府做一些實事,如覓地、多興建公屋及居屋,更能解決市民的需要。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報174.94(反映2018/03/19至2018/03/25 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.54%,同時較上年同期上升15.94%。

本周新界(西)跌幅最多,按周下跌2.57%,新報157.08,較上年同期上升14.67%。而港島區亦錄得跌幅,最新錄得182.01,按周下跌1.38%,較上年同期上升10.83%。反之,九龍及新界(東)區錄得升幅,分別按周上升1.38%及0.10%,分別錄得169.84及181.48,較上年同期分別上升14.69%及15.45%。

上周成交個案

-- 北角城市花園3房 成交價$1380萬 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,新近錄得北角城市花園成交,單位為2座低層E室,實用面積807平方呎,3房連套房間隔,座向南面望樓景,原開價$1,400萬,後減至$1,380萬易主,實用面積平均呎價$17,100,屬市價水平。

-- 天水圍居屋天富苑高層戶 $440萬易主 --
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,日前促成天水圍居屋天富苑K座高層2室成交,實用面積650平方呎,3房2廳連套房,附設企理裝修連基本傢電,成交價$440萬(居二市場價),實用面積平均呎價$6,769,屬市場價成交。

-- 樂富康強苑2房 $450萬易手--
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示,新近錄得樂富康強苑中層15室成交,實用面積433平方呎,2房間隔,座向西面望開揚景,獲買家以$450萬(居二市場價)承接,實用面積平均呎價$10,393。

-- 天水圍嘉湖山莊高層 $520萬獲承接--
祥益地產分行經理謝利官表示,日前促成天水圍嘉湖山莊翠湖居3座高層F室成交,實用面積449平方呎,2房2廳,附設企理裝修,累減$10萬至$520萬易主,實用面積平均呎價$11,581,屬市場價成交。

新盤動向

-- 屯門御半山下周上載樓書 --
由新地發展的屯門御半山(御半山第1期)舉行記者會,公布項目最新部署。新地代理業務部總經理張卓秀敏表示,項目爭取下星期上樓書及開放示位。

項目提供522伙,當中1房佔16%、1房半佔37%、2房佔42%、2房半或以上佔5%(當中包括4伙特色戶)。預計關鍵日期為2020年7月31日。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。