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2019年09月: 平均成交呎價 $10852 11.3%   (上月:$12235)
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政府應否放寬按揭成數?

[28Hse 三地產焦點 第一百五十八期 2018年3月21日] 財政預算案後,買家加快入市,二手樓價節節上升,究竟往後樓價走勢如何?早前有星島地產網以「二手高價成交,進一步蔓延至居屋及公屋市場,往後樓價會否繼續升溫?」為題進行民調。

是次的調查共有205名受訪者,當中有65%(即133人)認為,目前二手高價浪潮蔓延至居屋及公屋市場,預期往後樓價將繼續升溫。反之,有14%(即28人)持相反意見,認為現時高價交投現象,未必可以持續。

單憑現時的情況來說,筆者估計樓價會持續升溫。一來剛公布的新一份財政預算案,在樓市方面並沒有貢獻,業主叫價普遍更為進取;二來基於政府暫不考慮放寬按揭成數,大多買家資金不多,因而轉投公、居屋市場,接連出現新高價成交。

香港樓價過高的問題一直備受社會關注,近日有「央行中的央行」之稱的國際清算銀行(BIS),更指出香港樓價急升,令本地銀行業有機會出現金融風險。假若樓價走勢逆轉,加上步入加息周期,還債能力等財務風險就會出現。

BIS季報顯示,香港在四大指標當中的債務規模,以及入息與供款比率都達至警戒水平。國際結算銀行新興市場部門主管厄珀批評,本港地產商向買家提供高成數按揭,但還款能力的審查不足,情況非常奇怪。

那情況是否真的這麼嚴峻?根據金管局的資料顯示,去年第3季本港家庭負債佔GDP比率高達69.1%,而去年11月本港新批出按揭貸款的平均按揭成數為49%,平均入息與供款比率不過是35%。

就以上的數據來說,本港家庭負債佔GDP比率的確是已達警戒線,當中最主要的負債是住宅按揭貸款。另一方面,單從數據可見,入息與供款比率及的按揭成數水平仍未需要警戒,相信即使樓市有衝擊,影響相對有限。

市場有不少聲音要求政府放寬按揭成數,基於以上的數據,政府應否順應民意?筆者認為,現時樓價已大幅上漲,用以前訂下的標準去承造按揭,未免有點不合事宜。現行的制度是$400萬以下的物業可申請九成按揭貸款的規限,但$400萬以下的上車盤已買少見少。

當然,政府放寬按揭成數,可幫助更多人上車,但當中有些是負擔能力剛剛好的人士,一旦踏入加息周期,他們就有可能承擔不起風險。因此政府在放寬按揭成數的同時,必然在審查買家還款能力的方面多加功夫,或增加部分條件,以免買家強行入市,而變成政府「好心做壞事」。

是否放寬按揭成數,同時要考慮金管局的數據是否真的反映香港人實際情況。這值得商榷,因為部分人是靠父幹的,如果是父母將自住物業加按或再按來助子女上車,但他們在這期間退休失去收入,就可能會因加息問題,而令靠父幹置業者兩代家庭同時陷入風險。

其實,買樓是一項長期的責任,事前應細心考慮自己的負擔能力,以及選擇合適自己的按揭成數計劃,量力而為。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報170.82(反映2018/03/05至2018/03/11 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微跌0.50%,反之較上年同期上升14.35%。

4個分區中,只有新界(東)區錄得升幅,按周上升1.17%,新報182.39,較上年同期上升16.37%。反之,九龍區跌幅最多,按周下跌1.43%,最新錄得165.94,較上年同期上升14.03%。新界(西)區跌幅亦不少,按周下跌1.22%,新報155.79,較上年同期上升16.51%。港島區新報179.71,按周下跌0.40%,較上年同期上升9.35%。

上周成交個案

-- 沙田第一城連天台戶 $550萬易主 --
世紀21奇豐物業御龍山分行助理區域營業董事周淑萍表示,新近錄得沙田第一城41座高層連天台戶成交,實用面積304平方呎,成交價$550萬,實用面積平均呎價$18,092。

-- 屯門綠怡居2房 $488萬獲承接 --
祥益地產客戶經理古文彬表示,新近促成屯門綠怡居3座中層G室易主,實用面積509平方呎,2房2廳,累減$12萬,日前獲區外首置客以$488萬購入,實用面積平均呎價$9,587,屬市場價成交。

-- 天后維順閣開放式 $538萬易手--
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示,日前錄得天后維順閣成交,單位為中層B室,實用面積297平方呎,開放式,座向南面望街景,獲區外上車客以$538萬承接,實用面積平均呎價$18,114,屬市價水平。

-- 屯門兆康苑高層戶 成交價$542萬--
祥益地產營業董事胡志偉表示,日前錄得屯門居屋兆康苑P座高層3室成交,實用面積548平方呎,3房2廳,向西南擁開揚景觀,獲區內換樓客以$542萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$9,891,屬市場價成交。

新盤動向

-- 恒地南津.迎岸首推50伙 --
由恒地發展的香港仔南津.迎岸,推出第1張價單,首批50伙包括44個開放式、6個1房,實用面積由189至265平方呎,價單定價由$363.6萬至$582.7萬,價單呎價由$19,238至$25,701。

-- 北角海璇推20伙招標 --
新地北角豪宅海璇(海璇第1B期)公布全新銷售安排,涉20伙戶,當中11伙招標期由本月24日起,首日截標為本月26日,其後由27日起則採用即日招標即日截標形式。

新地副董事總經理雷霆指,海璇分三階段銷售,首階段10伙滿足家庭買家,今啟動第二階段銷標,先撥20伙海景戶作單一成交招標,會視乎反應再加推單位招標。

值得留意是,今次入標準買家只須憑$200萬本票參觀海璇示位,比之前首階段700萬本票為低。

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