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2019年06月: 平均成交呎價 $12516 1.86%   (上月:$12287)
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資助市民入市會刺激樓價?

[28Hse 三地產焦點 第一百五十七期 2018年3月14日] 香港的樓價持續上升,不少市民希望政府出手幫助,近日更將焦點放在財政司司長陳茂波發表的財政預算案。然而,預算案不盡如人意,並沒有提出加大遏抑樓價的措施,對增加土地供應和應對樓市完全沒有貢獻。

究竟現時樓市有多瘋狂?根據差餉物業估價署公布的樓價指數,截至1月,樓價指數為357.5點,較上一個月上升1.27%,連升22個月,亦是自2016年11月樓價指數創新高後,連續第15個月創歷史新高。

不少市民關心樓市問題,但今次財政預算案對此「交白卷」。被問及預算案不見有「辣招」出現,是否代表政府對於調控樓市已沒有新招?陳茂波表示影響樓市的一些基本因素,包括供應及利率,已經起了基本性變化,所以覺得對樓市會有一定壓力。

對於財政預算案,只可說有人歡喜有人愁,綜援生果金出「三糧」的受惠者固然開心,但苦候上車的市民就比較失望。平心而論,政府在庫房錄得1,380億巨額盈餘的情況下,沒有預留資金作發展土地及房屋有點不合情理。

另一方面,筆者認為房屋問題是影響民生的焦點,應撥出部分盈餘去幫助市民,例如發展過渡性房屋、為私樓租戶提供租金津貼等,又或者重推首次置業貸款,以協助年輕人買樓。

其實,在政府發表財政預算案前,香港願景計劃亦有提出新方法,冀望可解決港人置業艱難問題。他們建議政府應從按揭保險、強積金及置業資助等三方面,協助首次置業家庭。

置業資助方面,建議向首次置業的二人或以上的白表及綠表家庭,提供一筆過免償還的$20萬置業補助金,以購買二手私人樓宇,每年名額為2,800個,以抽籤形式決定。

另外,他們建議設立「強積金置業計劃」,允許二人或以上的家庭,提取供款帳戶和個人帳戶內總額的一半,或上限$10萬(以較低者為準)用作首次置業;第三項建議為放寬「470萬或以下的樓宇」的貸款成數至95%,並擴大「按揭保險」的樓價範圍至$800萬。

有人說以公帑去協助市民入市,只會刺激樓市,令市民上車之路更難。筆者又不太認同,前題是政府為買樓人士提出資助的同時,不能放寬壓力測試標準,因為在樓價未見明顯回落前,放寬壓力測試等同「減辣」,樓價有機會反而升得更高。

再加上,基於計劃置業資助一年只有2,800個名額,對樓市的影響相對有限。那為何會設2800個名額,而不是多或少一點?香港願景計劃解釋,這是以每年樓宇平均成交量的5%為基礎,背後有數據基礎。

名額太少,會被市場質疑不能真正資助有需要的家庭入市;但如果名額太多,對樓市有太大衝擊。現時設定一年2,800個名額,雖然作用不大,但聊勝於無,有機會總好過連機會都沒有。

為了補救令人失望的財政預算案,政府可考慮推出有關措施,避免刺激樓市之餘,又可以逐步幫忙市民上車。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報171.67(反映2018/02/26至2018/03/04 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.48%,而較上年同期上升15.47%。

4個分區中,只有新界(東)區錄得跌幅,按周下跌0.08%,新報180.28,較上年同期上升16.32%。反之,新界(西)區升幅最多,按周上升1.79%,最新錄得157.71,較上年同期上升18.26%。而港島及九龍區亦錄得升幅,分別錄得180.42及168.35,按周升別上升0.18%及0.72%,較上年同期分別上升11.71%及15.28%。

上周成交個案

-- 天后寶明閣2房 $575萬易主 --
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示,新近錄得天后寶明閣中層A室成交,實用面積319平方呎,2房間隔,座向北面望街景,獲區外上車客以$575萬承接,實用面積平均呎價$18,025,造價及呎價創該物業同類型單位新高。

-- 屯門豫豐花園3房 成交價$510萬 --
祥益地產客戶經理古文彬表示,新近錄得屯門豫豐花園2座低層E室成交,實用面積568平方呎,3房1廳,擁公園景觀,獲區外首置客以$510萬購入,實用面積平均呎價$8,979,稍低市場價成交。

-- 北角城市花園山景戶 $920萬--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,日前促成北角城市花園7座高層C室成交,實用面積596平方呎,2房間隔,座向南面望山景,成交價$920萬,實用面積平均呎價$15,436,屬市價水平。

-- 天水圍天頌苑高層戶 $358萬獲承接--
祥益地產高級區域經理黃肇雯表示,日前促成天水圍居屋天頌苑F座高層7室,實用面積506平方呎,2房2廳,設企理裝修連部分傢電,獲買家以$358萬(居二市場價)承接,實用面積平均呎價$7,075,屬市場價成交。

新盤動向

-- 大埔白石角項目第1期命名雲滙 --
新地旗下的大埔白石角東部命名為雲滙發展項目,總共1,444伙,分兩期發展,當中第1期命名為雲滙(St MARTIN),位於科進路12號,設有6座住宅大樓,提供804伙,提供開放式至3房連儲物室,2房或以下單位佔55%,預計關鍵日期為2020年2月28日。

-- 青山公路項目命名為THE CARMEL --
由永泰地產發展的屯門青山公路大欖段168號項目命名為THE CARMEL,項目涉178伙,包括48伙洋房,實用面積由1,000至4,000平方呎,戶型介乎3房至5房,以及130伙分層住宅,實用面積270至1,400平方呎,戶型由開放式至4房。

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