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2019年06月: 平均成交呎價 $12516 1.86%   (上月:$12287)
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投資海外物業的注意事項(一)

[28Hse 三地產焦點 第一百五十五期 2018年3月7日] 香港樓價持續高企,不少港人選擇投資入場費較低的海外物業,成就置業夢想,同時又可以賺取金錢。其實海外置業如同隔山買牛,買家要承擔相對較大的投資風險,為免招致嚴重損失,買家有什麼需要留意呢?

現時,熱門投資地包括澳洲、日本、加拿大及泰國等國家,不時舉行物業展銷會。然而,由於可供銷售的海外物業,以及參與銷售的代理愈來愈多,有關投訴有上升趨勢,消委會去年接獲35宗涉海外置業的投訴,按年升逾一倍。

當中,關於購買英國及澳洲物業分別收到11宗及6宗投訴,而其餘則是涉及購買內地、東南亞及美國等地的物業。投訴個案包括樓盤爛尾、物業估價不足而影響按揭申請,以及買賣合約與銷售代理的陳述不符等。

例如,有人投訴透過本港的A公司在英國購買樓花,連全屋傢俬,物業售價約為74萬港元,並已支付樓價的一半作首期。物業原定去年第三季落成,但最後發展商因債務問題,導致項目爛尾。投訴人曾向A公司查詢,而A公司表明不會介入投訴人與海外發展商的糾紛。

另一投訴人是參觀本港B公司的澳洲物業展銷會,有意購買約220萬港元的獨立屋,遂向職員查詢按揭安排,獲悉買家只要有足夠薪金或有100萬銀行存款,必定獲批八成按揭。投訴人即場支付2萬港元留位費,數日後再匯訂金約18萬港元。

其後,該公司通知投訴人,當地按揭公司指該物業估價只有約180萬港元,按揭亦最多批出約六成,即約108萬港元,令投訴人大失預算。B公司最初拖延歸還訂金,後來經消委會協助才退回首筆訂金。

事實上,買樓投資要付出的金錢不少,而且海外物業涉及的風險更大,因此消費者作出此重大消費決定前,必須深思熟慮,必須要留意以下的事項。

1. 稅務
在香港買樓,買樓需支付印花稅或物業稅等,然而不同國家擁有不同的買賣物業稅項,稅項包括物業增值稅、印花稅及地稅,或就非當地人買賣物業徵稅等。因此在購買物業前,應了解不同國家的物業稅項,以免因隱藏稅項而令投資的金額增多。

另外,如果你的海外物業是用作出租,買家可能要付租金盈利稅。除此之外,買家最好了解當地的法律,以保障個人利益,例如有些國家對某類租客提供較大保障,假若租客欠租,要知道對方可以繼續在物業住多久以及你作為業主的權益。

2. 匯率
購買海外物業後,無論是收租還是賣出均以當地貨幣計算,故此匯率波動與否是一個重要的決定因素。以早前日圓下跌為例,當你售或租出日本樓,買家都有可能面對蝕錢的風險。其實貨幣的匯率可升可跌,買家入市時應了解當地貨幣的抗跌能力,以及自己個人的承擔能力。

3. 按揭成數
一般而言,業主買樓會申請按揭,然而海外物業按揭成數有別與香港。相較之下,海外物業業主一般做按竭會比當地人少,不會多於樓價七成,有些地方更要求業主在收樓時支付物業全數。

以熱門投資地日本為例,細價樓基本上是申請不到按揭,尤其是位於地震帶的物業,銀行未必願意承受有關風險。由此可見,買海外物業要做好功課,以免最後因估價不足而大失預算,甚至撻訂。

投資海外物業要注意的事項很多,不可掉以輕心,如想知道更多有關資訊,請密切留意下一期。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報171.59(反映2018/02/12至2018/02/18 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升1.77%,較上年同期上升16.14%。

4區指數方面,九龍區升幅最多,按周上升2.16%,新報169.19,較上年同期上升14.49%。而港島區新報178.62,按周上升1.46%,較上年同期上升11.76%。新界(東)及新界(西)區分別錄得182.04及155.70,按周上升0.91%及0.82%,較上年同期同樣上升19.63%。

上周成交個案

-- 北角健威花園2房 成交價$738萬 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示,日前促成北角健威花園成交,單位為B座高層06室,實用面積456平方呎,2房間隔,座向北面享海景,獲區外上車客以$738萬承接,實用面積平均呎價$16,184,造價及呎價創屋苑同類型單位歷史新高。

-- 屯門錦發大廈中層戶 $348萬易手 --
平均呎價$17,254,屬市價水平。 祥益地產營業董事胡志偉表示,日前促成屯門錦發大廈中層4室易主,實用面積326 平方呎,2房1廳,獲區內投資客以348萬購入單位,實用面積平均呎價$10,675,是次成交價及實用呎價均創該屋苑新高紀錄。

-- 將軍澳富康花園3房 $560萬獲承接--
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示,新近錄得將軍澳富康花園6座中層K室易主,實用面積592平方呎,3房2廳間隔,原開價$570萬,減價$10萬至$560萬獲區外綠表買家承接,實用面積平均呎價$9,459。

-- 屯門豐景園2房 $440萬易主--
祥益地產高級營運經理林英傑表示,日前錄得屯門豐景園3座高層1室,實用面積309平方呎,2房1廳,內籠企理四正,原叫價$450萬,後減至$440萬易主,實用面積平均呎價$14,239。

新盤動向

-- 嘉華白石角項目命名為嘉熙 --
嘉華旗下的大埔白石角項目命名為嘉熙(Solaria),項目位於科進路16號,設有9座,提供1,122伙,間隔為開放式至4房戶,2房或以下佔近七成,預計關鍵日期2020年2月29日。

-- 將軍澳MALIBU上樓書 提供1,600伙 --
由會德豐發展的將軍澳康城路1號MALIBU(日出康城第VA期),剛上載樓書,項目由3座住宅組成,每座細分A及B兩翼,共1,600伙單位,實用面積由346至1,344平方呎不等。

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