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2019年10月: 平均成交呎價 $11103 1.18%   (上月:$10974)
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近21萬人住9.27萬個劏房

[28Hse 三地產焦點 第一百五十二期 2018年2月7日] 香港樓價長期高企,置業是一件難以達成的事,買不起樓的人只好租屋。然而,現時租樓亦不是易事,有業主為求「賺到盡」,將單位劏細,並以高價出租,有關的租金隨時是租客一半、甚至是整份人工。

其實,不少人只想找尋一個安樂窩,但不幸的是似乎香港人住得愈來愈沒有尊嚴。香港的劏房問題日益嚴重。根據2016年中期人口統計結果,政府統計處公布最新的劏房數據,估計全港有9.27萬間劏房,共住了20.97萬人。

相比起2015的劏房統計結果,全港劏房數目及居住人口分別按年升4.4%及4.9%。但要留意的是,由於今次的調查就劏房採用新的定義及涵蓋範圍,將板間房、籠屋剔出統計,而樓齡25年以下的私樓均納入計算,故此2次的數據並不能直接比較。

租金持續上升,劏房戶只能愈搬愈細、租住環境更加惡劣。根據統計結果,劏房居所樓面面積中位數為10平方米(約108呎),人均居所樓面面積中位數為5.3平方米(約57呎),遠低於全港家庭住户中位數的15平方米(約161呎),不及公屋標準的7平方米(約75呎)。

由以上的數據可見,市場上的劏房面積與監獄相若,懲教署監獄囚犯人均標準空間約為49.5平方呎,較劏房人均面積中位數僅細7平方呎。就此,不少網民認為低處未算低,估計劏房的面積日後會進一步減少。

而租金方面,劏房月租中位數是$4,500,劏房户的月入中位數是$1.35萬,租金佔收入比率高達31.8%。無可否認,以上的數字未能真實反映現時的情況,因為環境更惡劣的板間房、籠屋均沒有包含在統計內。

要講最令人震撼、最令人心淡的,租住劏房的並不一定是基層市民,現時有近21萬人住在劏房,當中有3,109名劏房住户的職業劃分為經理及行政級人員。另有28.4%的劏房戶為25歲以下。

這些數據切切實實反映香港人的悲哀,筆者認為劏房有趨向年輕化的跡象,可歸咎於房屋政策的失敗。政府對青年及單身住戶的支援不足,樓價愈來愈貴,又不合資格申請公屋,唯有租住自己可以負擔的劏房單位,希望儲錢去改善居住環境。

但現實是殘酷的,在高租金情況下,即使租住劏房亦難以儲蓄。要真正改善居住環境,必然要靠政府政策的幫忙,如將出售私人市場的土地轉為興建公屋/居屋、改建土地規劃,以及大幅增加土地及房屋供應。

除此之外,政府亦可考慮檢討租務條例,如恢復部分租務管制,為什麼不是全部?因為過多的租務管制只會令業主封盤,租盤因而大幅減少。因此,筆者認為可先延長業主的收樓通知期,以便租客有足夠時間找尋地方,或者設立租務法庭,讓租客可以對業主的苛索提出申訴。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報167.96(反映2018/01/22至2018/01/28 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.20%,而較上年同期上升15.13%。

本周只有九龍區錄得跌幅,按周下跌0.93%,新報162.20,而較上年同期上升12.05%。而港島區按周上升0.86%,最新錄得178.02,較上年同期上升13.19%。而新界(東)及新界(西)區均錄得升幅,分別錄得178.54及155.14,按周分別上升0.58%及1.06%,較上年同期分別上升18.32%及13.30%。

上周成交個案

-- 馬鞍山新港城2房 $545萬獲承接 --
世紀21奇豐物業市中心分行高級分行經理趙詠欣表示,新近錄得馬鞍山新港城成交,單位為R座中層07室,實用面積337平方呎,2房1廳間隔,座向西南望內園景,單位原開價$560萬,後獲用家以$545萬承接,實用面積平均呎價$16,172,屬市價水平。

-- 天水圍嘉湖山莊3房 成交價$541萬 --
祥益地產分行經理謝利官表示,新近促成天水圍嘉湖山莊7期(景湖居) 10座中層H室成交,實用面積547平方呎,3房2廳,內附靚裝,成交價$541萬,實用面積平均呎價$9,890。

-- 北角華凱大廈街景戶 $890萬易手--
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示,日前促成北角華凱大廈成交,單位為A座中低層03室,實用面積674平方呎,3房間隔,座向北面望街景,成交價$890萬,實用面積平均呎價$13,205,屬市價水平。

-- 屯門龍門居低層戶 $412萬易主--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,新近錄得屯門居屋龍門居10座低層D室易手,實用面積592平方呎,3房2廳,獲區內首置客以$412萬(居二市場價)購入,實用面積平均呎價$6,959,屬市場價成交。

新盤動向

-- 荃灣西海之戀‧愛炫美加推12伙 --
由長實旗下的荃灣西海之戀‧愛炫美今宣布加推12伙,當中包括7伙4房及5伙3房,將於今周五以先到先得形式出售。

單位定價介乎$2,101.9萬至$2,593.5萬,呎價$22,223至$26,408,發展商提供最高22%折扣優惠,折實售價為$1,639.5萬至$2,022.9萬,折實呎價為$17,333至$20,599。

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