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【特稿】棕地發展緣何困難重重?

   2019年12月11日(Wed)
2019年12月11日(Wed)
【28Hse.com】  

香港樓價高企,其中一個原因是覓地困難,無法大量增加供應。新界則有大量廢棄農地,卻白擺着無法動用。其實,發展棕地是社會共識,「土地大辯論」亦指有多達8成至9成公眾支持,作為政府優先及重點推薦的選項之一。然而,發展棕地並非想像中容易,因為該類土地上多有作業存在,政府開發會遇到棕地租用者的反對。

棕地作業涉約5.2萬個職位

香港棕地主要是鄉郊的原有農地,但荒廢後變成露天倉庫或停車場。規劃署初步估算,新界約有1,414公頃土地可視為有作業營運棕地,另有165公頃沒有營運棕地。營運棕地主要位於新界西北,佔地達1,060公頃,如以行業分類,一般倉庫/貯物及建造業比例最高,合共近750公頃,佔整體53%。

研究推算,棕地作業估計提供約52,000個職位,若面臨清拆,約有10%受訪者表示會結束業務,63%受訪者則表示會另覓地方繼續經營。另有43%受訪者表示,其作業需要在露天場地營運。因此如何安置棕地上的原有用途,成為解決棕地問題的關鍵。

多層貨倉月租貴棕地3倍

政府為解決棕地問題,曾提出會研究將棕地作業遷入多層大廈,但有些租用者將棕地用作倉庫,存放大型建築材料,包括重型機械、長20米的鋼鐵等,受到樓層高度和面積所限,可能無法放置這些大型建築材料。而且,在棕地經營的成本較便宜,每方呎月租僅十餘元,但現有的多層貨倉,月租可能貴三倍,實非所有棕地作業者能負擔。

政府最近公佈的「新界棕地使用及作業現況研究」亦有提及多層大廈方案,報告指技術可行,但由於特建的通道、樓底及負荷量的要求,發展這類多層樓宇需要龐大的資本投資,由市場主導多層樓宇發展的商業可行性仍需仔細觀察。租金補貼雖然可提供誘因鼓勵遷離棕地的營運者遷入多層樓宇,但這將涉及運用公帑,務須有謹慎的財務評估。

業權分散及交通接駁欠缺

規劃署前署長潘國城過去曾指出,即使棕地作業者願意遷走,政府仍要解決業權問題,並可能要面對司法程序,所以較難掌握發展時間。據了解,現時未有發展計劃的棕地達700公頃,規劃署根據策略位置、交通接駁程度、棕地群的面積決定發展潛力,棕地群若與現有新市鎮及主要公路的距離少於步行距離內500米,而土地面積最少有兩公頃的話,其發展潛力屬較高。

政府上月已預告,會動用《收回土地條例》,收回由私人擁有的新界約450公頃土地發展公營房屋,大部分為棕地。政府會先規劃後收地,並優先檢視當中160公頃較接近現有基建設施的棕地。據了解,該批土地位於沙埔村、十八鄉、屏山、泰亨、藍地等地;另有290公頃屬中等,分別位於牛潭尾、流浮山等,目標在2020年年底前完成分析。 ■香港文匯報記者 顏倫樂