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史上最貴:高鐵站上蓋商地 1100億估值

   2019年06月29日(Sat)
2019年06月29日(Sat)
【28Hse.com】  

政府下季將推出兩幅住宅地及兩幅商業地,合共估值最高逾千億。住宅地以啟德第4A區2號地盤最為吸引,望全維港海景,市場估值超過200億元。商業地更成史上焦點,講的不是遭撻訂重推的啟德商業地,而是西九龍高鐵站上蓋「巨無霸」項目,可建樓面達316.46萬方呎,市場對其估值分歧極大,介乎563億元至1,100億元,每呎樓面地價由17,800元至35,000元。

張聖典料入標財團有限

普縉執行董事及企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,高鐵站上蓋項目屬本地史上最大型單一出售商業發展項目,相信地皮估值容易因地契內規定的零售及寫字樓樓面比例及相關配套而出現變數。由於地皮估值極高,有實力入標之財團有限,加上投資風險較高,相信會有中、外資及本地發展商合組競投。

然而,政府今年以來推出的兩幅商業地,一幅流標,另一幅則遭撻訂。問到發展局局長黃偉綸會否擔心這時推高鐵站項目引致流標時,他回應稱無法預測結果,但留意到市場對商業地有需求。雖然最近租金有所調整,但本港商廈租金於全球仍然相當高。他重申,高鐵站上蓋項目不拆細推出,原因是想項目可以統一設計及管理。

投地訂金正研究調高

另值得一提是,高銀之前撻訂啟德商業地所支付的訂金僅2,500萬元,市場不少評論均認為太低。問到會否因此作出調整,黃偉綸表示,目前政府規定訂金的金額最多為2,500萬元,政府亦正研究是否有合理空間調高訂金,並希望盡快進行,但未回應可以調整的幅度會有多少。

戴德梁行香港估價及顧問服務部執行董事黃儉邦表示,現時九龍站上蓋唯一超甲級寫字樓環球商業中心(ICC)空置率一直維持低水平,反映市場尤其是金融銀行業的租戶對該區寫字樓需求殷切。高鐵站上蓋寫字樓項目落成後,將為同區及中區的租戶提供搬遷或擴充的選擇,同時也令區內一帶商圈發展更加成熟。

啟德宅地估值逾200億

住宅方面,下季推出的兩幅地皮分別位於啟德及屯門,前者屬「地王級別」,可建樓面高達120.5萬方呎,更望向維港景。故此,市場對其估值相當樂觀,每呎樓面地價介乎1.7萬元至1.9萬元,估值約204.9億元至229億元不等。至於另一幅屯門蚊形用地,可建樓面僅37,581方呎,市場估值亦僅2.1億元至2.5億元。 ■香港文匯報記者 顏倫樂