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【改造舊地】油塘變天 5年供萬五伙

   2019年06月17日(Mon)
2019年06月17日(Mon)
【28Hse.com】  

茶果嶺改劃惹憧憬 投資者加速區內尋寶

政府早前透露將研究3個位於東九龍市區的寮屋區(茶果嶺村、竹園聯合村、牛池灣村)的長遠發展,其中單是茶果嶺村用地的改劃,就最少可提供6,000個單位,油塘區變天在即。事實上,油塘區是市區少有的潛在土地來源,大批工廈位處臨海位置,惟業權分散而影響重建作住宅的進度。但隨該區近年重新規劃,政府更帶頭於區內推出多幅官地,令地區潛力重現。據香港文匯報統計,該區於5年內可望推出的公私型住宅項目,多達1.48萬伙,勢成另一供應重鎮。不少投資者已在區內插旗,整幢工廈買賣及重建活躍。 ■香港文匯報記者 顏倫樂

油塘區位處市區,既有鐵路優勢,又有多條巴士路線途經,經過東區海底隧道便可抵達港島區,交通可謂四通八達。區內的茶果嶺,許冠傑的當年一首唱到街知巷聞的粵語流行曲《追求三部曲》,歌詞中有「屋企住茶果嶺(瓦封嶺),見我口輕輕當我花靚倞」,令上年紀的香港人即使未去過,也聽過茶果嶺這地方。但一直以來,油塘區予外界的印象都只是工業區,區內住宅亦以公營房屋為主,發展潛力長期被外界忽視。直至幾年前政府重新檢討該區臨海用地的規劃,並持續於該區賣地,才帶動起區內的工廈收購、重建、轉型。

油塘灣逾6000伙最矚目

數到油塘區未來最大型的供應,莫過於油塘灣超大型住宅項目,項目籌備超過20年,由恒地牽頭發展,分為六期。首兩期由恒地、新地、新世界發展、恒隆地產、會德豐地產等多間大型地產商合作,已通過城規會兼獲批圖則,總樓面面積約408.8萬方呎,將建有30幢商住樓宇,預計提供約6,236個私人住宅單位,規劃相等於半個太古城。

市傳由恒地牽頭組成的財團正為項目向銀行取得多達460億元的融資,相信將會在2019年6月取得款項;而項目目前正在與政府就補地價進行商討,市場估計補地價金額約204.4億元,每方呎樓面地價約5,000元。至於第3至6期所在地皮則由保利達、香港經貿商會會長李秀恒等分別持有,預計會作為住宅及酒店等發展。

大綱圖拆細 轉型加速

另一供應重點位於油塘工業區內,由於地皮臨海,加上香港經濟活動重心已由傳統製造業轉為服務業,故政府90年代開始便有意逐步淘汰區內工業用途,將其改為適合作住宅發展的住宅戊類及綜合發展區用途。但當時構思未夠完善,整片臨海用地被改為「綜合發展區」用途,忽略了該地塊內逾10個私人發展商都擁有土地,要大家一併發展難度極大。

是故這幅臨海「綜合發展區」土地自1998年開始規劃後,雖然個別業主一直爭取發展,但都被城規會駁回,最終油塘工業區十多年來轉型速度極慢,完全無法跟上時代步伐。直至2015年,政府決定將這幅位於油塘東源街及仁宇圍的單一大型「綜合發展區」,拆細成5個「綜合發展區」地帶,區內工廈重建熱情正式被點燃。

4個住宅地盤準備上馬

受惠於大綱圖拆細,區內現時最少有4個地盤準備上馬,包括長實東源街項目、越秀地產旗下東源街越秀冷藏倉庫、青建國際東亞庫運紹榮鋼鐵廠(去年向紹榮鋼鐵購入)、五礦地產油塘崇信街項目(透過購入官地),成為該帶5年內的供應主力。連同近年售出的港鐵油塘通風大樓、油塘高超道官地,6幅私宅地一共為該區提供約3,453伙。

當中以越秀東源街項目規模最大,提供更多達1,056伙,平均單位面積近597方呎;長實項目則供應536伙,平均單位面積約757方呎;至於青建國際及五礦地產的地盤,則分別提供224伙及657伙,單位平均面積更達1,042方呎及733方呎。由各發展商申請文件可以發現,幾乎清一色主打中型單位,可預料未來整個區域定位會走高檔路線。