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2019年10月: 平均成交呎價 $11207 2.12%   (上月:$10974)
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【樓市大變局】下季趕達標 供地勢倍增

   2018年09月26日(Wed)
2018年09月26日(Wed)
【28Hse.com】  

樓市不明朗因素增 地價料回落逾10%

港府本周料將公佈第3財季賣地計劃,由於首兩財季連同補地價單位,共推出地皮僅6,010伙,只佔財年供應目標1.8萬伙的三分一,意味第3、4財季平均每季須推6,000伙才「夠數」,供地較首兩財季平均數急增1倍。隨着樓市不明朗因素增加,本港地價走勢可能由盛轉衰,有測量界人士估計,第3財季地價至少將下跌逾10%。但由於第3財季市場仍有多幅靚地登場,如啟德跑道區住宅地、山頂文輝道地皮等,估計年底前市場仍然會出現地王,令市場錯覺以為地價仍然堅挺,提醒市民留意。■香港文匯報記者 顏倫樂

今年初地價持續高企,反映在多幅地王之上,好像九倉1月時以124.51億元奪得九龍塘龍翔道住宅官地,每呎樓面地價達28,531元,創九龍區每呎地價新高;隨後華懋以逾31億元投得觀塘安達臣道地皮,每呎樓面地價亦高達1.2萬元,直逼啟德地造價;而之後宏安在4月時投得的青衣住宅地,每呎樓面地價亦達8,491元,同樣高出市場預期甚多。

發展商審慎 出價復理性

市況最高峰出現在5月,當時新地以251.61億元投得啟德第1F區1號地盤,成為香港史上總價地王,震驚市場。新地副董事總經理雷霆當時揚言項目總投資額達400億元,意味除地價外會再投放至少150億元,市況當時亦被推至最高峰。

不過,8月份地價開始回復理性,保利當時投得的油塘高超道地皮,成交價33億元,接近市場預期下限,每呎樓面地價僅9,257元,屬今年罕見的低價成交,即使項目發展上具一定限制及山坡保養及勘探等增加發展成本及時間,影響發展商出價,但低地價成交已一定程度反映發展商出價態度有變,對後市明顯變得審慎。

續睇淡後市 中資投資減

高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚表示,即將踏入第4季,樓市負面因素較多,好像美國聯儲局可能加息、10月政府公佈新一份施政報告、中美貿易戰持續等,再加上一手空置稅的影響亦未明朗化,相信地價第4季會首當其衝受影響。

他指出,發展一個地盤,由地價、建築成本及利潤組成,上市公司難以放棄利潤,而建築成本又因為勞動力不足而無法下降,那麼地價就成為唯一可以被犧牲的部分,亦因此每當市況回落,地價都會跟隨下跌。再者,近期中資在香港的投資明顯沒有以往活躍,相信無論本地發展商或中資都對後市睇淡,地價自然會回落。

張翹楚估計,第4季本港地價或會持續下跌,跌幅至少達10%,新界地皮跌幅會更明顯,市區優質地皮因為競爭較激烈,影響會較少,跌勢甚至將持續到下一季。

靚地排隊推 幅幅過百億

雖然第4季賣地市場並不被看好,但張翹楚指出,第4季有多幅靚地登場,好像已經公佈招標時間表的啟德跑道區住宅地及山頂文輝道地皮,每一幅估值都過百億元,山頂地皮價值更高達200億元以上,這批靚地的推出,會令市場錯覺以為地價仍然上升,但其實不然。他說:「其實如果無負面因素,啟德後排嗰批土地都會有好價成交,之前睇每呎2萬元,家就每呎1.8萬元,其實已經有一個下跌。」

他補充,眾多困擾本港樓市的負面因素中,以中美貿易戰影響性較大,因為影響着整體經濟的發展,但他認為本港始終土地供應量不足,雖然樓市在各項負面因素下表現反覆,但長遠計樓價仍然會回復升軌。而且最近市場上新盤供應上升,主要是因為發展商擔心一手空置稅出台而加快推盤,當這批「庫存」被消耗後,樓價有機會回升。