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數據中心崛起 租金料3年升10%

   2020年08月31日(Mon)
2020年08月31日(Mon)
【28Hse.com】  

香港文匯報訊 (記者 黎梓田) 隨着物聯網、5G網絡、雲端運算應用普及,數據中心需求愈見殷切,其用地及相關物業成為市場資金追逐焦點之一。戴德梁行報告指出,香港數據中心2020年度投資總額佔全亞太區市場54%,同時香港位列亞太區最具吸引力的數據中心選址第四位,近期中移動以高價投得數據中心用地也反映用家需求,料數據中心的租金會進入上升軌道,3年後或有10%的租金增幅。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指出,亞太區數據中心投資持續增長,自2020年初至今,本港數據中心投資總額佔整個亞太地區市場的54%,領先區內市場。其中最為矚目的成交為中國移動在7月份以56億元從政府投得位於沙田的工業用地作數據中心發展,樓面呎價達5,967元,價錢高於次標價56%,創香港工業地皮樓面呎價的紀錄。可見在供應不足的情況下,買家急於吸納市場上可發展作數據中心的用地。

地皮緊絀 買家急吸納

蕭亮輝補充,數據中心的租金回報大約3%至3.5%,料每年租金有約3%的增長,3年則有10%的租金增幅,而售價亦會有相應增長。

該行提到,香港擁有先天優勢,為設立數據中心的理想地點。根據最新研究顯示,香港位列亞太區最具吸引力的數據中心選址第四位,緊隨新加坡、悉尼及東京等城市。香港亦是全球數據中心市場最低稅收的地區之一,天然災害因素最低,同時光纖速度、市場規模、電力價格排行中游位置,唯一不足之處是高地價。

非本地營運商份額料增

截至2020 年第二季,香港數據中心總存量達790萬平方呎,其中八成由十間數據中心營運商佔有,其中單是兩間最大的本地營運商--新意網及電訊盈科已瓜分31%的面積份額,其餘約三成則由非本地的營運商佔用。戴德梁行預計,因部分非本地營運商已預租或預購未來的新供應樓面,非本地營運商的市佔率會在未來幾年有所提升。

戴德梁行研究部助理董事莊承傑表示,市場將於未來四年釋放約 420 萬平方呎數據中心供應,但約 82%的新供應樓面已被租戶營運商吸納或由業主營運商保留作自用,數據中心供應仍十分緊絀。現存數據中心用户主要為金融機構、銀行、保險公司及電訊商等,預計未來數據中心需求將由大型雲端服務營運商,例如亞馬遜、Microsoft Azure、 Google Cloud、騰訊雲及阿里巴巴雲等主導。

工廈改裝助紓供應短缺

蕭亮輝稱,除了買入數據中心用地之外,透過工廈改裝亦是供應來源之一,好處是15年樓齡以上可申請豁免補地價,但有一定的結構限制,例如樓底要有4米半,每方呎樓底承重300磅等,而且不可太近民居。蕭亮輝估計,全港達到要求的工廈大約只有1至2%。