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【按揭熱線】遺產物業衡量申按風險

   2019年01月11日(Fri)
2019年01月11日(Fri)
【28Hse.com】  

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓

隨着時代轉變,立遺囑已再不是禁忌話題。相反,現時大部分香港人都擁有不少財產,包括儲蓄、物業、股票、珠寶等,立遺囑可預早安排未來遺產去向,免卻很多不必要的麻煩與爭執,現在來剖析一下遺產物業的注意事項。

一般來說,遺產在扣除死者的債務、稅項、葬禮費用及遺產管理費用之後,要視乎死者有否在生前訂立遺囑(即稱平安紙)而作出分配。如有遺囑,將根據生前意願分發財產。若然沒有,財產會根據香港法例第73章的《無遺囑者遺產條例》,以特定的遺產受益人次序作出分配,籠統來說次序為配偶→子女→父母→兄弟姊妹。當中分配可以非常繁複,例如已離婚、當中有人已離世等,建議詳細情況最好諮詢律師,在此不作多談。

承繼物業免印花稅

試舉例,假設死者生前全權擁有一個物業,並有訂立遺囑,物業將根據死者的意願將物業分給指定的遺產受益人。但若然沒有訂立遺囑,而死者配偶已故,物業將分配給四名子女,各擁四分之一業權。要注意,從遺產得來物業,無論受益人是否已有物業在手,亦可豁免繳付印花稅。但若然將來想再置業,即使只有四分之一業權,該人亦須繳付15%印花稅稅款。因此,不少人傾向將物業出售或將業權歸一。

如遺產受益人將業權歸一,即當中三人將物業全部賣給剩餘的一方,此舉亦會視為物業買賣的一種,需要繳付相應之印花稅。

留意聯名物業權益

另一方面,若死者生前是以聯名方式擁有物業,要留意業權是屬於分權共有(Tenancyincommon)還是聯權共有(Jointtenancy)。分權共有,即當其中一方身故,死者的業權將會成為其遺產的一部分,分配給遺產受益人。相反,如物業屬於聯權共有,死者的權益將自動轉移至其他在生的聯權共有人中。

作為遺產物業受益人,務必要到銀行辦理轉名手續,否則銀行是不能賦予任何權力給繼承人,當遺產物業完成所有手續及轉名後,就可以按正常按揭程序辦理物業貸款或出售物業。作為買家,如物色屬於遺產物業,由於遺產問題比較複雜,數年後亦有可能出現爭產、官司等情況,銀行有可能不願承造有關單位的按揭,買家要小心衡量風險。