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經絡:年底加息再「重手少少」

   2018年09月28日(Fri)
2018年09月28日(Fri)
【28Hse.com】  

香港文匯報訊(記者 黎梓田、顏倫樂)對於本港大型銀行紛紛宣佈上調最優惠利率(P)。經絡按揭轉介指出,銀行加P幅度溫和,相信不久會有更多銀行跟隨加息。市場預計美國年底前再加息,料本港銀行或再跟隨,今年內香港將共加息25點子至50點子,實際按息會由2.1厘升至2.5厘。中原按揭同樣認為,銀行加幅比市場預期温和,每100萬元按揭額只增加63元。又認為,樓市好淡爭持並非受加息影響,而是貿易戰及新盤加快搶客等因素。

劉圓圓:實際息率或見3厘

經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓表示,香港比美國滯後兩年零九個月才展開加息步伐,預料不久後會有更多銀行宣佈跟隨加息。展望未來,預計美國年底前將再加息,料本港銀行亦會跟隨,下次加幅會「重手少少」,將有25點子加幅。連同今次加息,年內香港將共加息25點子至50點子,實際按息將由現時的2.1厘升至2.5厘。

劉圓圓又表示,如無特別情況,預計香港會再加息3次至4次,到明年底時實際息率有機會達到3厘左右。據經絡按揭息率指數,現時按揭息率約為2.17%,而過去20年平均實際息率為3.33%,反映現時息口仍低。

供樓負擔比率或升至七成

問及按息上調對供樓人士影響時,劉氏稱,據該行研究部資料,8月時供樓負擔比率已達到65.7%,如未來加息三次,每次25個點子,而樓價及家庭入息中位數不變,供樓負擔比率將達至七成。另受惠近年樓價升值,有很多業主喜歡加按物業套出資金作其他投資用途,8月平均加按貸款額達416萬元,首次衝破400萬元關口。

劉圓圓認為,一手銷情理想,發展商亦不會因而急於出貨,雖然二手淡靜,但供應仍然不足,故樓價不會因加息而太大調整,只是升幅收窄。發展商仍會提供高成數按揭,按息增加後,料有更多買家採用發展商的按揭計劃。

至於中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,目前本港銀行的按息加幅比市場預期温和,今次加息0.125厘,若以25年還款期計,業主月供約增多1.4%, 每100萬按揭額只增加63元,400萬按揭約增加250元,影響十分輕微。

另外,王美鳳認為,樓市好淡爭持並非受加息影響,而是貿易戰令環球經濟不明朗,以及最近新盤推售加快搶客等因素影響。

王美鳳指出,現時一般業主供款佔入息比率34.7%,加息後將升至35.2%,若如市場預料,最終加息半厘,佔比將增至37%,但仍處低水平。她預計按息需累計加1厘或以上,才對供樓業主有明顯影響。

中原按揭料轉按未必增加

王美鳳補充,自8月銀行調整H按封頂息率起,P按實際息率就較H按低0.1厘,近月新批數字亦顯示選P按人士陸續增加。至於今次加息,大型銀行未跟足加幅,對中小銀行而言,P按加幅未必能紓緩到因拆息增至高水平所帶來的息差壓力,故仍有機會增加H按封頂位。

另外,王美鳳認為,加息對轉按的影響遠低於現金回贈的誘因,目前部分銀行有1%至2%的轉按現金回贈,不少供樓人士即使見息口相若,也會被回贈吸引而轉按。自兩、三年前起,使用發展商高成數按揭購置新盤的買家愈來愈多,這些用家最近亦要面對「上會」問題,但相信加息後,整體轉按數字未必能達至早前的高峰。