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[樓市走勢] 分類新聞   

【拆局】樓價離地承接弱 財雄長揸賣轉租

   2019年01月16日(Wed)
2019年01月16日(Wed)
【28Hse.com】  

去年第4季樓市顯著回調,市場彌漫觀望氣氛,新盤銷情亦大不如前。據土地註冊處資料,7至10月每月新盤成交量介乎1,263宗至2,357宗,但至10月及11月就跌至729宗及397宗。業內人士認為,除了市況轉差外,一手空置稅的出台亦令發展商推盤失去預算,匆匆推盤後未收其效,令貨尾單位堆積。

去年市況變定價仍進取

萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文認為,數年前政府積極推地,導致近兩至三年為推盤高峰期,已批或待批預售樓花的新盤單位有逾2萬伙,但由於發展商持貨力強,借貸比率低,所以過去多年來發展商一直不急於推盤,造成市場「推地多、推盤少」的局面,這亦是為何去年中政府要推出一手空置稅,原因亦是希望加快發展商賣樓步伐。

然而政府辣招下,香港一年內能消化的新盤單位只得一萬多伙,發展商於一手空置稅推出後,加快推出新盤的結果,遇上市況轉變,但當時樓價依然進取,加上中美貿易戰及股市調整,市場承接力大縮,自然令貨尾量上升。至於一手空置稅影響,林浩文相信今年發展商推盤速度會繼續加快,但要視乎市況變化,預期今年整個市場一手成交量亦與近兩年接近,約1.5萬伙至1,8萬伙。

此外,發展商轉賣為租也令新盤售出率下降。正如早前新地寧願將北角海璇第6座轉賣為租,為的只是避開支付一手空置稅。

至於新盤銷情放緩對後市的影響,林浩文認為要留意兩點:一是促使新盤貼市低開,求量不求價;二是發展商放慢項目建築進度,增加發展期數。他指,近期樓價下調,某程度與發展商貨源較多有關,加上一手空置稅下,加快賣樓速度。他預料本港新盤市場未來將走向兩極化,新供應較多的地區,如白石角、元朗、屯門、將軍澳等,發展商賣樓會用貨如輪轉的形式,求量不求價;港島區因為供應少,新盤預料價錢企得較穩,發展商會較惜貨。

料放慢建築進度留彈性

九龍區近期亦有個別新盤以低價策略開售,但要留意該些新盤所在地區並非九龍最優質的地區,發展商當初買地成本亦不高,所以該些項目即使平賣,相信發展商仍然有賺。但他說:「如果有日見到何文田平賣就大件事,因為該批地皮單單地價都萬幾兩萬蚊。如果發展商平賣就代表要散貨。」

他又預期,為了保留更多賣樓彈性,於一手空置稅下,未來會有發展商將旗下新盤拆成幾期開賣。好像新地西貢十四鄉住宅項目早前向城規會申請增加兩成發展密度,單位數量更增至9,500伙,市場就普遍估計新地應會分開多期發展。 ■香港文匯報記者 顏倫樂