【放寬了】壓測要求下調至2厘 收入門檻可以低...?
專欄  2022-09-27  香港置業專欄 

隨着香港開始跟隨美國加息,香港金融管理局(金管局)9月23日向銀行發出指引,將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘,下調至2厘。此項調整適用於所有物業按揭貸款,即時生效。

金管局解釋,考慮到美國聯邦儲備局自2022年3月以來已經將聯邦基金利率目標區間上調共3厘,面對資金成本上升,銀行早前已經上調新造拆息按揭貸款鎖息上限,近日更將最優惠貸款利率上調,金管局認為適宜將壓測假設利率上升的幅度,此水平已經足夠確保銀行按揭業務風險得到妥善管理。

入息要求降一成

若果以500萬元樓價計算,以現時最優惠利率(P按)P-2.4厘,實際利率2.725厘,以30年還款期計算,每月供款2.03萬元左右,以供款佔入息比率(DTI)不超過50%,買家收入至少要4.06萬元。按照舊要求加息3厘壓力測試,買家收入至少要4.84萬元,但現時降至加息2厘壓力測試,入息要求降低10%或5,100元左右,至4.33萬元。

然而,儘管調低壓測要求,金管局仍忠告市民須留意按揭利率有可能跟隨整體利率環境上升,市民作置業、投資和借貸決定前,必須小心評估當中涉及的利率和其他財務風險。

壓力測試的目的,是確保按揭借款人有足夠財務能力,應付按息上升引致的還款壓力,從而令銀行按揭貸款業務風險得到妥善管理。金管局釐定壓測水平時,會參考目前的利率環境和按息走勢,以及按息過往的長期平均水平。過往銀行需要為按揭申請人士進行壓力測試,假設現時最優惠利率加息3%,供款佔入息比率不得超過60%。如果借款人選用H按,便以鎖息上限加3%作為基準。現時壓力測試放寬後,入市門檻將會下調。

由於大部份銀行已經上調鎖息上限及調高最優惠利率,壓力測試比昔日難過,而金管局今次放寬壓力測試,將有助置業人士在加息周期下透過按揭置業。

假設買家月入為5萬元,A想買入1,000萬元單位,打算申請500萬元貸款額的話,基於入息所限並不符合資格,需要降低按揭成數。然而,在壓力測試放寬下,便能夠達到要求上會。

加息陰霾難免造成心理壓力

美國聯儲局今年狂加息推動美元漲勢,窒礙買家信心之餘,與美元掛勾的港元購買力亦隨之而增加,或加速資金外流。事實上,加息陰霾對置業人士難免造成心理壓力,但非影響樓市最主要因素,究其原因,目前H按計劃的封頂息率或P按計劃的實際按息普遍為2.5厘,即使加息12.5點子至2.625厘,仍屬於歷史上偏低水平。

過去10年,金管局為增強銀行抵禦風險能力,自2009年起引入多輪按揭逆周期措施,壓力測試在2010年引入,並在2013年將鎖息上限由2厘加至3厘,現在則回復2013年前水平。以貸款額500萬元和供款期30年計算,新壓測月入要求為44,102元,下降10.54%。港銀加P會增加壓測月入要求,若11月再加0.125厘,在現行利率下,較原有加3厘壓測要求低9.25%。

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