2024-04-19 易發睇樓團
隨着香港開始跟隨美國加息，香港金融管理局（金管局）9月23日向銀行發出指引，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的3厘，下調至2厘。此項調整適用於所有物業按揭貸款，即時生效。
金管局解釋，考慮到美國聯邦儲備局自2022年3月以來已經將聯邦基金利率目標區間上調共3厘，面對資金成本上升，銀行早前已經上調新造拆息按揭貸款鎖息上限，近日更將最優惠貸款利率上調，金管局認為適宜將壓測假設利率上升的幅度，此水平已經足夠確保銀行按揭業務風險得到妥善管理。
入息要求降一成
若果以500萬元樓價計算，以現時最優惠利率(P按)P-2.4厘，實際利率2.725厘，以30年還款期計算，每月供款2.03萬元左右，以供款佔入息比率(DTI)不超過50%，買家收入至少要4.06萬元。按照舊要求加息3厘壓力測試，買家收入至少要4.84萬元，但現時降至加息2厘壓力測試，入息要求降低10%或5,100元左右，至4.33萬元。
然而，儘管調低壓測要求，金管局仍忠告市民須留意按揭利率有可能跟隨整體利率環境上升，市民作置業、投資和借貸決定前，必須小心評估當中涉及的利率和其他財務風險。
壓力測試的目的，是確保按揭借款人有足夠財務能力，應付按息上升引致的還款壓力，從而令銀行按揭貸款業務風險得到妥善管理。金管局釐定壓測水平時，會參考目前的利率環境和按息走勢，以及按息過往的長期平均水平。過往銀行需要為按揭申請人士進行壓力測試，假設現時最優惠利率加息3%，供款佔入息比率不得超過60%。如果借款人選用H按，便以鎖息上限加3%作為基準。現時壓力測試放寬後，入市門檻將會下調。
由於大部份銀行已經上調鎖息上限及調高最優惠利率，壓力測試比昔日難過，而金管局今次放寬壓力測試，將有助置業人士在加息周期下透過按揭置業。
假設買家月入為5萬元，A想買入1,000萬元單位，打算申請500萬元貸款額的話，基於入息所限並不符合資格，需要降低按揭成數。然而，在壓力測試放寬下，便能夠達到要求上會。
加息陰霾難免造成心理壓力
美國聯儲局今年狂加息推動美元漲勢，窒礙買家信心之餘，與美元掛勾的港元購買力亦隨之而增加，或加速資金外流。事實上，加息陰霾對置業人士難免造成心理壓力，但非影響樓市最主要因素，究其原因，目前H按計劃的封頂息率或P按計劃的實際按息普遍為2.5厘，即使加息12.5點子至2.625厘，仍屬於歷史上偏低水平。
過去10年，金管局為增強銀行抵禦風險能力，自2009年起引入多輪按揭逆周期措施，壓力測試在2010年引入，並在2013年將鎖息上限由2厘加至3厘，現在則回復2013年前水平。以貸款額500萬元和供款期30年計算，新壓測月入要求為44,102元，下降10.54%。港銀加P會增加壓測月入要求，若11月再加0.125厘，在現行利率下，較原有加3厘壓測要求低9.25%。
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