【新盤付款方法】「先住後付」隱藏費用大揭秘

專欄  2022-08-12  #美聯專欄

一手樓近年主導樓市,不少新盤推出超長成交期,業主可以「先住後付」,究竟這種付款方法是否最著數?有甚麼隱藏費用要注意?

「先住後付」是一種延長成交期的付款方法,通常適用於特色單位或獨立屋等樓價較大的單位。當買家簽署買賣合約時,需要先付樓價若干成數的訂金,剩餘金額則需於指定年期過後繳付,讓買家不用即時供款,便可入住單位。「先住後付」最吸引人之處是以少部份首期去置業,並且有較長的時間去安排資金。

的確,此方法對換樓客十分吸引,因他們可以先繳付較少的首期入住新屋,之後再有更多時間讓他們放售現有單位,避免同時要供兩層樓,減輕供款壓力。然而先住後付的形式有不少細節要留意,準買家要留意合約上可能出現以下隱藏費用。

假設發展商提出1,400日的先住後付計劃,通常買家在簽署臨約時,需要支付樓價5%,再於若干天數後支付5%,餘下樓價90%則在買方簽署臨約後1,400日內支付。以一個3,000萬元單位計算,即在短期內只需支付300萬元便能置業。

許可證費用回贈不計算在合約樓價內

不過,買方需要簽署由發展商律師擬定的物業准用許可證才可以入住,要支付樓價若干成數作為許可證費用,假設物業准用許可證費用為樓價10%,3,000萬元物業即要支付300萬元(1,000萬元x 10%)。一般在完成交易後發展商會以回贈形式發還。3年後申請按揭時,由於「許可證費用」回贈不計算在合約樓價內,銀行會把這5%回贈扣減樓價後才計算貸款額。假設住宅合約價為3,000萬元,5%「許可證費用」,即150萬元,準業主3年後臨成交前申請5成按揭,銀行只會以2,850萬元計算貸款額,即1,425萬元,而不是以3,000萬元計算;而如果「許可證費用」回贈是成交後才發放,買家便需要準備多75萬元首期。

此外,買方可能要支付發展商相等於樓價若干百分比的佔用物業金,一般為每年繳交一次。假設合約要求每年繳交5%作為佔用物業金,樓價為500萬元,即業主需要每年支付25萬元作為佔用物業金(500萬元x 5%)。如果順利完成交易,可以回贈形式發還。

再者,部份發展商會以租約形式要求業主在入住期間支付「租金」,形式類似像簽署租約,例如早前有發展商提供61至270日的租期,期間的總租金為樓價的10%,分10期繳付。

一堆不能發還的雜項開支

先住後付可能涉及一些不能發還的雜項開支,例如物業的開支如管理費、差餉、地租等開支,一般也需要由買方負擔,使用付款計劃前要先行計計數。雖然大部份先住後付入住期間所繳付的金額能夠在樓價中扣除,但買家仍需要更仔細財務規劃,才能完成整個付款程序,另外要考慮估價等因素。以上例子只供參考,大家買入單位前,應留意價單及各項付款方法。

若涉及發展商任何優惠或回贈,例如管理費津貼、律師費回贈、贈送傢私禮品包,只要這些「着數」不是反映在合約樓價上,銀行一律會扣減樓價後才計算貸款額。

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