2024-04-19 易發睇樓團
[28Hse 三地產焦點 第三百五十五期 2022年1月12日] 不知道大家有沒有印象，在去年底有律師行因前職員被指挪用客戶款項，以及律師樓帳目不清，遭律師會介入接管，銀行戶口包括銀行按揭的資金亦被凍結，因而令部分買家未能完成交易。
為什麼買家的按揭貸款會在律師樓戶口？一般的情況下，買家先要簽署臨時合約，以及支付臨時訂金（即是細訂）；其後買賣雙方在簽署臨時合約後14日內簽署正式買賣合約，買家一般會透過律師繳付釐印費及加付訂金（即是大訂）。
於成交日，買家須繳付樓價尾數及簽署樓契。如果有申請按揭的話，銀行會安排於成交日前放款至買家代表律師，再由律師代向賣方付樓價。但一旦律師樓營運出現問題時，客戶雙方是沒有保障的。
有見及此，金管局向銀行機構提出了一套新的物業買賣支付安排建議方案，並就方案正式進行業界咨詢。在新的方案下，買賣雙方的資金，容許銀行間直接過數，不再經律師樓處理，以減少風險。
買樓涉及大額金錢，交易極其複雜，究竟新建議是如何操作？又是否安全呢？新方案先從二手樓宇交易着手，包括住宅車位和轉按，暫並不包括一手樓宇的交易，這簡單分為賣家有未償清按揭，以及賣家沒有未償清按揭2個情況。
若賣家有未償清的按揭，買家按揭款項於完成交易日，將經由「港元結算所自動轉帳系統（CHATS）」，由買家的按揭銀行直接過戶到賣方按揭銀行，令賣方清還按揭。
如果扣除按揭貸款後仍有餘額的話，餘下的款項將由賣家按揭銀行經CHATS過數至賣家指定銀行戶口。至於物業交易的尾數，買家可以銀行本票直接向賣家支付。
假若物業賣家沒有未償清按揭，基本上與上述過程一樣，只是少了償清按揭部分。到成交日期，買家的按揭貸款款項將經CHATS轉數到賣方的銀行帳戶，尾數同樣經由銀行本票向賣家支付。
銀行公會現正就方案進行業界諮詢，至明年1月17日，視乎銀行業界和其他持份者意見，方案有機會作出修訂和微調。新安排首階段料於定案後3至6個月落實，即預計最快今年下半年正式實施新安排。
新安排下，律師同樣制定買賣合約、查冊、提供專業意見，以及解釋交易流程等工作，當律師完成所有盡職審查後才通知放款，即是說與現行的做法沒有太多分別，只是會增加銀行行政處理工作，對物業成交期大致沒有影響。
究竟這是一個好措施嗎？事實上，這可以保障整個買賣當中各方的利益，整個程序變得簡單快捷，讓交易能夠暢順地完成，穩定樓宇市場買賣雙方的信心，無疑是一件好事。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得186.19（反映2021/12/27至2022/01/02(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周上升0.89%，較上年同期上升4.52%。
四個分區只有新界(東)區錄得跌幅，新報201.78，按周下跌0.07%，較上年同期上升8.23%。反之，新界(西)區升幅最多，最新錄得175.36，按周上升1.92%，較上年同期上升7.52%。而港島及九龍區分別錄得192.08及179.31，按周上升1.80%及0.22%，較上年同期分別上升2.43%及1.47%。
-- 北角金山閣開放式 成交價$418萬 --
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示，新近錄得北角金山閣成交，單位為高層B室，實用面積180平方呎，開放式間隔，原開價$430萬，後減至$418萬沽出，實用面積平均呎價$23,222。
-- 屯門邁亞美海灣低層戶 $530萬易手 --
祥益地產高級區域經理黃慶德表示，新近促成屯門邁亞美海灣5座低層D室，實用面積489平方呎，2房，獲區外首置客以$530萬承接單位，實用面積平均呎價$10,838，屬市場價成交。
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世紀21宇田地產高級客戶經理蔡偉文表示，日前促成大埔太湖花園8座中層A室成交，實用面積590平方呎，3房連套房，以$870萬獲承接，實用面積平均呎價$14,746。
-- 屯門兆麟苑2房 $433.8萬易主--
祥益地產高級分行經理黃文樂表示，日前錄得屯門兆麟苑E座低層10室，實用面積401平方呎，2房，累減至$433.8萬（自由市場價），實用面積平均呎價$10,818，屬市價成交。
-- 九龍塘禮著上載樓書 --
由同創集團發展的首個住宅項目禮著上載樓書，項目位於九龍塘窩打老道146號，提供2座洋房，實用面積同為5,183平方呎，外連近千呎花園，並設天台、梯屋、庭院及停車位。
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