樓市7連升上車貴幾十萬

文匯報  2021-08-28  #成交行情

首期月供收入門檻樣樣增 置業夢更渺茫

樓價持續上升,最新的7月份差估指數連升7個月,累升4.32%,較疫情爆發以來的去年2月的低位更累升6.13%,業界普遍預料差估指數下月就會破頂。樓價回升6%是什麼概念?以上車屋苑嘉湖山莊為例,近日一個550方呎單位以615萬元成交,若在去年低位時買入就只需580萬元,慳35萬元。然而,實際上上車盤過去一段時間升幅跑贏大市,現時嘉湖山莊平均呎價11,647元,較去年2月最低位的10,270元升達13%,意味短短1年半時間,上述物業其實已漲價逾70萬元,一個打工仔若年儲10萬元,就相當多捱7年。 ●香港文匯報記者 顏倫樂

本港經歷2019年的黑暴之後,去年來再遭受新冠疫情打擊,樓價曾回落。翻查數據,差估署樓價指數於去年2月曾低見373.4點,然而短短1年半時間內,樓市已收復失地,兼逼近2019年5月份的歷史高位396.9點,最新的7月份差估指數報396.3點,較6月份的394.5點升0.46%,為近26個月新高,比2019年5月份的峰頂僅差0.15%。

樓價較疫情低位升逾6%

值得留意,差估署樓價指數已連升7個月,對比去年2月疫情爆發以來的低位更上升6.13%。聽上去升6%不算多,但作為一名首期不多的上車客,升6%前後需要支付的費用及計算月薪分別很大,分分鐘相當一個打工仔捱十年八年才能儲到的血汗錢。舉例嘉湖山莊最近有一宗成交,單位面積550方呎,以615萬元成交,換算樓價升6%,若去年2月低位買入,則可以慳35萬元,樓價只約580萬元。

上車盤最誇 嘉湖升13%

不過,升幅6%指的是整體樓價,殘酷的現實是,上車盤是今次升市火車頭,個別屋苑升幅跑贏大市甚多。中原數據顯示,嘉湖山莊今天平均呎價約11,647元,較去年2月低位的10,270元升幅13%,即嘉湖山莊樓價的實際升幅大幅高於整體樓價走勢。計一計,上述的單位,去年低位時大約市價是544萬元,較今天成交價足足平了71萬元。

對於一名上車客來說,假設用盡按揭保險計劃借盡九成按揭,兼用盡供款年期30年,去年2月樓價544萬時,你需要準備的首期約54.4萬元及印花稅16.3萬元,連代理佣金及律師費等雜費等,合共置業成本約77.1萬元。這時你在壓測下每月入息要求為48,648元(可以找家庭成員擔保),月供為20,312元(按實際利率2.5%計算)。

時間過去1年半,到今天單位成交價615萬元,你需要準備的是首期61.5萬元及印花稅19.5萬元,連雜費等合共約88.15萬元。以為首期賬面只是多11萬?事實上,這時你的月供已提高到22,963元,而壓測下每月入息要求更需要54,997元,對於大多數疫情下面對「凍薪」、甚至失業風險的打工仔來說,需要思考的便是這1年多以來,薪酬待遇是否有增加6,349元或13%,而按揭供款實實在在增加了2,651元。

這樣的情景下,無法負擔615萬元樓價的人士,便只能「水向低流」,考慮購買樓價更低的物業,這亦是為何近年每次升市,總是中小型單位先升。

越住越細 越細越多人爭

據昨日差估署資料,1,075方呎或以下的單位,從去年低位到今天已上升6.2%,對比之下,1,076方呎或以上的大單位升幅只得4.7%。值得留意,大單位上月樓價指數按月其實下跌了1.85%。

而中小型單位中,以B類及C類單位(面積介乎431方呎至1,075方呎)升幅最多,較低位升7.36%及9.9%,主要因為「林鄭Plan」下買家首期支出減少(透過按揭保險計劃放寬1,000萬元以下按揭成數至八至九成),令此兩類單位交投量及樓價皆升,並且已為各類型物業中最先破頂的類別,甚至總升幅較430方呎或以下A類細單位的5.9%更多。

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