[28Hse 三地產焦點 第三百三十二期 2021年8月4日] 土地供應和房屋問題是香港最嚴峻的社會問題,行政長官林鄭月娥早前出席休會前最後一次答問會,表示在餘下不足一年的任期內,土地及房屋仍是施政重點,未來會在五方面加倍努力。
有關的住屋政策包括,積極推展交椅洲人工島和新界北的研究和規劃,確保10年後的土地供應充裕;進一步簡化發展流程,並提升發展局「項目促進辦事處」協調各部門加快審批私人發展項目的效能;檢視可提升市區重建的方法,處理本港樓宇老化和衍生的各種安全、衞生問題。
開拓可供發展土地非一朝一夕的事,交椅洲人工島和新界北的研究在6月已開始了,預計於42個月內完成,即是說要立法會、政府換屆後,研究才會完成,完成後會否實行仍是未知之數。
要徹底解決土地房屋問題,多管齊下覓地是必要的。政府提出要檢視可提升市區重建的方法,筆者非常認同的,事實上市區重建困難重重,尤其是有部分樓宇業權很分散,再加上要面對居民抗拒的情況。
根據現行的政策,一般私人發展商要收回該地段最少八成業權,才可以申請「強拍」;而政府就有「尚方寶劍」,收購舊樓時不設收購下限,即使不足八成,都可以透過「土地收回條例」收回土地。
市建局收購速度緩慢,當政府改善了市區重建的方法,相信可以加快市區重建速度,比如說政府放寬土地地積比率,增加樓面面積,以增加房屋供應。不過這些方法需時,難以解決短期供應短缺問題。
此外,最引起爭議的是,政府去年底擱置一手樓空置稅的立法工作,行政長官亦表明餘下任期內難以重推一手樓空置稅。「走數」一事令人不禁懷疑,此舉是否等於釋出了默許一眾發展商囤樓的訊息。
先重溫一次,什麼是一手樓空置稅?這是政府於2018年6月提出的六項新房策之一,要求取得入伙紙滿12個月的一手空置單位,如果未有轉售或者出租超過183天,便須繳付相當於應課差餉租值兩倍的空置稅,約為樓價的5%,以鼓勵一手私人住宅單位盡早推出市場。
事實上,上年立法會宣布終止審議有關草案時,一手住宅空置稅條例已胎死腹中,「走數」是預料中事。所以現時政府表明難以重推措施,是一點都不意外,一來當中面對的爭議比較多,尤其是涉及發展商;二來政府難以就空置單位作出清晰的定義,執行起來是有困難的。
既然政府選擇擱置了一手樓空置稅的措施,再加上要增加房屋供應的最主要方法是從土地供應入手,政府必須加緊覓地,如研究生態價值低的郊野公園邊陲地發展建屋的可能性等,以提供更多房屋供應。
中原城市領先指數(CCL)最新錄得188.77(反映2021/07/19至2021/07/25 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升1.01%,較上年同期上升3.90%。
4個分區均錄得升幅,當中新界(西)區升幅最多,按周上升2.95%,最新錄得176.76,較上年同期上升4.68%。其次為新界(東)區,按周上升1.27%,新報203.98,較上年同期上升5.84%。而港島及九龍區分別錄得195.57及184.7,按周分別下跌0.87%及0.41%,較上年同期分別上升1.55%及3.22%。
-- 大埔中心低層戶 $552萬獲承接 --
世紀21宇田地產高級客戶經理劉碧珍表示,新近促成大埔中心17座低層C室成交,單位實用面積384平方呎,2房間隔,座向北南,望內園景,原開價$600萬,後減至$552萬獲承接,實用面積平均呎價$14,375。
-- 天水圍嘉湖山莊3房 $615萬易主 --
祥益地產高級分行經理謝利官表示,日前錄得天水圍嘉湖山莊6期(美湖居) 3座低層G室成交,實用面積544平方呎,3房,獲區外首置客以$615萬購入,實用面積平均呎價$11,305。
-- 北角光超台2房 成交價$766萬--
世紀21北山地產客戶經理楊詠詩表示,新近錄得北角光超台成交,單位為B座低層02室,實用面積527平方呎,2房,外望景觀開揚,獲區外首置客以$766萬承接,實用面積平均呎價$14,535。
-- 屯門嘉悅半島3房 $748萬易手--
祥益地產區域董事林偉光表示,日前促成屯門嘉悅半島2座低層C室,實用面積606平方呎,3房連套房,累減$82萬,成交價$748萬,實用面積平均呎價$12,343,屬市場價成交。
-- 鰂魚涌新盤命名The Holborn --
由恒基旗下的新盤(前稱太祥街2號),正式命名為The Holborn,項目位於鰂魚涌筲箕灣道1號,提供420伙單位,戶型由開放式至3房單位。項目的關鍵日期為2023年4月30日,示範單位地址設於國際金融中心一期。
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