律師行遭接管,客户買樓資金被凍結

[28Hse 三地產焦點 第三百零五期 2021年01月20日] 一個決定毀了多個置業夢,事源有一名前文職員工被指控虧空公款,以及律師樓帳目不清,香港律師會決定行使法定權力,並介入黃馮律師行業務及暫時接管,律師行即時結業,銀行戶口亦被凍結。

基於銀行戶口被凍結,早前透過黃馮律師行進行買賣物業的相關資金,包括買樓的訂金、銀行按揭等等,亦已被全數凍結,涉及逾$ 1.2億,因而令部分買家未能完成交易,有可能被殺訂,最壞的情況甚至面臨破產。

睇到這,有人可能不太明白為什麼有關資金會在律師樓戶口?一般而言,買樓時,買家先要簽署臨時合約,以及支付臨時訂金(即是細訂);其後買賣雙方在簽署臨時合約後14日內簽署正式買賣合約,買家一般會透過律師繳付釐印費及加付訂金(即是大訂)。

於成交日,買家須繳付樓價尾數及簽署樓契。如果有申請按揭的話,銀行會安排於成交日前放款至買家代表律師,再由律師代向賣方付樓價。如果買家不幸中招,可以怎樣處理?

最好情況當然是解凍有關資金,但必須要法庭授權才可以,整個過程需時,隨時以年計,因此業主未能及時完成有關交易。因此,為免被殺訂,買家只好向業主要求延期,以及向家人或朋友借貸,以盡快完成交易。

但是「買樓不是買棵菜」,尾數動輒要幾十至幾百萬,並不是一百幾十,買家難以在短時間內籌集大筆資金,交易未能如期完成,所以買家撻訂機會大。但是去到成交階段,撻訂都未必可以解決問題。

由於樓宇按揭是以物業作抵押及還款擔保的貸款,所以在成交日時,銀行會收取樓契(即按揭的抵押物)。當銀行收不到有關樓契時,銀行就會要求客戶提早還款,但是該資金被凍結中,買家只可以自行拿資金出來還款,否則會面臨破產。

事實上,律師行被接管令客戶資金凍結的情況非常罕見,那有什麼方法可以避免同樣情況發生?除了謹慎選擇律師行外,買家亦可以嘗試以銀行本票進行買賣成交,以減少有關風險。

受事件影響,有人對律師樓失去信心,因而轉以銀行本票進行買賣,而抬頭填寫賣方名稱,並交由律師行保管。萬一該律師行被接管的話,協助處理的中介律師行只是需要從該行取得本票文件,本票仍可以兌現,交易理應亦可以順利完成。

置業本是開心的事,但成交時發生這麼的事,完全打亂買家的買樓計劃。此事件乃是無妄之災,但是由於涉及的人數及數目較多,政府可研究彈性處理,讓一眾受影響的客戶得到全數保障,從而得到妥善處理。

CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得176.52(反映2021/01/04至2021/01/10 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.90%,較上年同期上升0.36%。

4個分區中,只有新界(東)區錄升幅,按周上升1.92%,新報190.01,較上年同期上升1.04%。而港島跌幅最多,新報184.19,按周下跌1.78%,較上年同期上升1.25%。九龍區最新錄得173.62,按周下跌1.76%,較上年同期下跌0.06%。新界(西)區則報162.72,按周下跌0.22%,較上年同期上升0.79%。

上周成交個案

-- 粉嶺中心連天台戶 $695萬易主 --
世紀21奇豐粉嶺區區域董事蔡惠娟表示,日前錄得粉嶺中心成交,單位為D座頂層連天台戶,實用面積535平方呎,3房,原叫價$720萬,減價$25萬至$695萬獲承接,實用面積平均呎價$12,991。

-- 屯門新圍苑2房 $416萬獲承接 --
祥益地產高級分行經理黃文樂表示,日前錄得屯門居屋新圍苑C座高層10室,實用面積401平方呎,2房,單位內籠企理四正,以$416萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$10,374。

-- 大角咀柏景灣2房 $945萬易手--
世紀21家天下物業富榮花園分行經理黎振傑表示,新近促成大角咀柏景灣成交,單位為10座低層F室,實用面積471平方呎,2房,座向東北方,以$945萬獲承接,實用面積平均呎價$20,064。

-- 天水圍嘉湖山莊3房 成交價$626萬--
祥益地產高級分行經理林家倫表示,新近促成天水圍嘉湖山莊景湖居景湖居(7期)2座中層B室,實用面積630平方呎,3房連套房,累減$24萬,成交價$626萬,實用面積平均呎價$9,937,屬市場價成交。

新盤動向

-- 日出康城LP10周六售179伙 --
由南豐發展的日出康城第X期LP10加推第2張價單,並於周六進行LP10開售179伙,實用面積由484至1,208平方呎不等,包括146個2房單位、27個3房單位及6個4房單位。

銷售安排顯示,項目將於本周六早上11時至晚上8時進行首輪開售,開售地址為九龍灣臨澤街8號啟匯1及11樓,將以抽籤形式發售,每名買家可認購1伙至4伙單位。

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